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上海商业地产温和开局


  2月15日,位于四平路,堪称2012年迷你型的办公地块,以136.68%的高溢价成交,让业界不免为之一振。

  去年下半年以来以底价成交为主的上海土地市场终于有了亮点,而且是商办性质地产,并非传统受宠的住宅地块。

  自住宅受调控来,商业地产广为业界所关注。各方资料显示:2012年,上海商业地产开局良好。

  土地市场向好

  土地交易向来是市场情况的晴雨表,商业地产自然也不例外。

  从2012年整个1月份来看,基本延续了去年的行情,而商办用地却意外“遭捧”。统计数据显示,1月份上海土地市场共成交7幅经营性用地,合计面积为25.8万平方米,其中只有商办类及保障房用地的成交,没有住宅地块。商办类地块的成交总金额达到26.3亿元,保障房用地仅有3.6亿元。从2月份至今的供应来看,上海土地市场依然是以商办物业为主。

  从成交情况来看,据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,今年1月至2月14日全市已出让成交的各类土地共计76幅,有溢价出现的土地合计仅有4幅;换言之,底价成交的土地占比高达94.7%。而全部成交的9幅经营性用地中,有溢价出现的,其溢价率皆低于1%。

  在土地市场低价出让的常态下,出现商办用地的高溢价,不免出乎意料。关于四平路地块高溢价成交可能对市场带来的影响,上海中原研究咨询部总监宋会雍分析道,面对当前土地交易频现底价成交的局面,溢价成交的出现将增加企业拿地的信心和热情,给当前冷清的土地市场带来一丝暖意。

  成交良好

  从市场来看,今年上海的写字楼、商场租金水平延续了稳定增长的态势。日前,中原集团研究中心发布1月份写字楼月报就指出,整个1月份受元旦和春节假期影响,主要城市写字楼市场租售价格高位小幅盘整。除北京上涨4.55%外,其余七大城市甲级写字楼租金涨跌幅度均维持在1%以内。

  中原集团研究中心认为,虽然市场表现平淡,但是宏观政策方面仍存在一些利好消息。上海和深圳近期出台了鼓励创建金融中心的配套政策。同时,营业税和增值税的调整、小微企业所得税优惠等措施,有利于减轻企业税负,对写字楼市场长期利好。

  除了成交良好,记者日前走访多个甲级写字楼和商业综合体项目发现,不少商业项目的租售情况也延续了去年稳步上升的局面。

  第一太平戴维斯相关市场回顾报告指出,位于南京西路的静安嘉里中心,是将于今年入市的浦西最大的商业综合体项目之一。据了解,该项目全面的招商工作已于去年9月份正式启动。截至目前,静安嘉里中心写字楼三座预租面积已经接近40%,超过了此前的市场预期和判断。

  而位于火车站附近,由香港恒基兆业地产有限公司开发的环智国际大厦项目已经封顶。预计到2月底,该写字楼的出租率将达到30%左右。

  供应预增

  日前,高力国际发布的《上海房地产市场2011年回顾及2012年展望》报告指出,2012年全市甲级写字楼新增供应预计达53万平方米,其中44%新增量在浦西,其余在浦东。2011年核心商务区供应吃紧的情况将随着南京西路的静安嘉里中心、不夜城商圈的环智国际大厦等新项目的入市而得到缓解。

  该报告也指出,跨国公司、金融机构以及其他专业公司对于新设立机构、扩张以及迁址需求的持续增长,将继续支持上海甲级写字楼市场的发展。鉴于新项目良好的预租势头,预计对上海甲级写字楼的强劲需求将延续至今年上半年。在市中心地区,写字楼租金增幅会从几年前的大幅增长更趋向稳定增长,预计年增长率将稳定在5%~7%之间。

  与此同时,高力国际报告也指出,2012年上海商务园区市场将会有84.3万平方米的新增供应。

  来自搜房网的截至2月17日数据也显示,预计3月份上海写字楼会有12个项目开盘销售。从开盘项目的物业类型来看,有5个为商住楼、7个为纯写字楼。


预开盘量环比增加7个,同比增加3个。

 

  商办物业租金涨幅放缓

  东方早报:您如何看待上海2012年商业地产的开局局面?与去年年底的预期是否一致?

  郑廷俊:从到目前为止的情况来看,上海办公楼租赁和出售均表现活跃。受春节放假因素影响,与去年第四季度相比稍微冷淡一些;但根据市场反馈来看,客户对于商业楼宇的需求量依然比较大,基本延续了去年全年整体向好的态势。

  到目前为止,办公楼租赁和出售,比较活跃,受2月份过年影响,比去年第四季度稍微淡一点,但客户对商业楼宇的需求还比较好,维持了2011年整体向好的趋势,体现了一定的市场延续性。

  东方早报:目前来看,市场活跃的租户以哪些行业为主?内外资分别表现如何?

  郑廷俊:从客户类型来看,主要集中在金融服务类企业、零售消费型企业以及医药类行业等。这些行业中,国内外企业的表现都比较活跃。从具体金融行业来看,内资金融企业的活跃程度要高于外资金融企业。

  东方早报:写字楼市场的走势将如何?影响市场走势的因素有哪些?

  郑廷俊:早在去年年底,我们就预判今年写字楼租金涨幅会有所放缓。之所以放缓,主要跟供应量有关。目前看来,甲级写字楼的供应量主要集中在浦西,总的供应量也会略高于去年。

  除此之外,写字楼的周期与经济周期比较吻合,其影响因素主要是经济背景、宏观基本面等。当前国内外经济发展尚存在较多的不确定性因素。国内一些经济指标,包括出口指标也出现首次下降等,这些都会影响市场走势。

 

  资金持续进入商业地产

  东方早报:根据您的观察,2012年商业地产行业开局存在哪些迹象?

  柳费国:从当前商业地产的整体成交情况来看,环比增长较为明显。尤其是今年春节以后,交易量更是出现较大增长。这其中也透露出一些新的商业地产行业发展迹象和信号。

  首先,不少商业地产公司更加往三四线城市渗透。而这种渗透更加具有理性,不是像过去年份多在新城区圈地开发,而是更多集中参与市中心优质地块的项目。这一种商业地产开发行为,是看准了商业地产价值而参与,而不是为了圈地而做商业地产,是一种成熟市场下的理性行为。

  其次,今年年初以来,不少房地产私募基金开始关注商业地产项目。这是一种良性的市场信号,表明更多的资金认识到了商业地产的价值,希望积极参与商业地产。

  另外,非房地产主业参与房地产开发尤其是商业地产开发依然存在,市场上仍有制造业企业的钱,想流进房地产领域,投资开发商业地产。

  东方早报:对于今年的上海商业地产市场,您是否存有一些担忧?

  柳费国:目前上海市场主要问题在于,郊区大盘商业集中上市带来的供应量过剩。尤其是一些住宅项目市场销售情况并不理想的情况,企业项目资金难以平衡,从而造成郊区大盘商业配套的推迟入市或者停滞不动,甚至被转手出让,这样会进一步加剧市场的库存,挤压这些地区商业物业的租金水平,导致物业出租和出售低于预期。

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