房地产“松绑”了?

种种迹象显示,融资政策边际放松的信号,正给房地产行业带来暖意。

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,传递出债市融资松绑的消息,随后保利发展立即宣布,拟在银行间债券市场发行一笔20亿元的中期票据,成为房企融资闸口正式解冻的体现。

11月10日,在常规性公布2021年10月的金融数据之后,央行在官方微信公众号上,史上首次以单条、单列的形式,发布了10月个人住房贷款的统计数据。2021年10月末,个人住房贷款余额为37.7万亿元,当月增加3481亿元,与9月相比,多增加了1013亿元。

 

10日当天,A股房地产板块一改累月的颓势,整体上涨2.84%,位列涨幅榜第一名。11日,仍有招商蛇口、金地集团、泰禾集团等多只股票逼近涨停,连带上下游的水泥建材、厨卫电器等板块都大幅飘红,几近冰冻的地产债也拥有不错的涨幅。

外资投行高调宣布,正在买入高收益的中国房企美元债券,谈及个别房企风险事件引发的连锁反应,高盛公司表示,“传染风险被高估了,市场正在消化。”

“这就是购房信贷环境筑底改善的表现。”贝壳研究院的首席市场分析师许小乐对《财经国家周刊》记者表示,但他认为实质性的改善尚需时日。

面对以上种种关于地产融资、限购松绑的消息,市场多有猜测,政策松绑究竟有几分属实,它们的初衷是什么,会不会带来年底房价的报复性上涨?最重要的是,会不会动摇“房住不炒”的政策信心?

政策叠加放大,楼市低迷

进入下半年,全国楼市的低迷显而易见。

统计显示,2021年7月以来,全国商品房销售规模已经连续三个月同比下滑。2021年10月,易居研究院监测的40个典型城市的新建商品住宅成交面积环比下降1.9%,同比下降32.4%,创下2013年以来最差“银十”。

根据克而瑞数据,10月全国百强房企的业绩规模虽然环比回升1.4%,但同比延续了下跌的趋势,其中44家房企的业绩,同比降幅大于30%。

多家房企的资金链拉响警报,美元债更成为近期信用风险的导火索,一些头部企业都出现在违约名单上,例如佳兆业、阳光城、花样年和当代置业等等,引发了资本市场的紧张以及金融机构的担忧。

据了解,部分银行要求房企提前偿还开发贷,甚至违规将资金先行划走,这令融资渠道已经大幅受限的房企更加吃紧。

“对于这种现状,业内还是比较紧张的。”一家国有信托公司的副总裁告诉《财经国家周刊》记者,地产项目通常是金融产品的底层资产,当其风险增加,变得不可控,金融机构就可能面对债务违约、开发商管理主体作用缺失以及政府监管变动等复杂局面。

近几个月来,虽然房地产企业试图通过“以价换量”加大促销力度,但是由于银行按揭贷款的放款速度越来越慢,甚至宣布年内额度告罄,导致企业回款的速度仍然大幅下降。同时,地方政府出于防范“烂尾”的考量,纷纷加强了对本地项目预售资金的监管,留给企业腾挪的空间,实际上已所剩无几。

“很大程度上,目前房地产企业出现的流动性紧张问题,来自于多重政策叠加放大后的连锁反应。”一名地产500强企业的财务负责人告诉《财经国家周刊》记者,地产行业的资金链风险是第一位的,房企的钱来源于客户和融资,目前两头受压,土地市场也被传导。

实际上,与首轮供地的热情高涨相比,第二轮集中供地表现得较为冷淡,溢价率下跌、流拍率升高成为普遍现象,不少地块因报名数量不足直接“未拍先流”。目前,第三轮集中供地开始之际,部分城市已经下调土拍保证金比例和首付款比例,还有的将缴纳保证金的时间进行了顺延。

“土地市场下滑非常明显。”一个区域性房企的投拓负责人告诉《财经国家周刊》记者,“不止我们没有能力参加(拍地),全行业都没有能力参与二三批次拍地。”

 

央行罕见表态,澄清“抽贷”误解

变化始于9月底。近两个月来,监管部门开始在多个场合发声,向市场传递暖意。

9月24日,央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会,会上表示要“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。”9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,要求主要银行“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展”。

10月15日,人民银行举行今年第三季度金融统计数据新闻发布会,金融市场司司长邹澜首次对地产“抽贷”问题给出回应。

他表示,部分金融机构对于30家试点房企的“三线四档”融资管理规则存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,导致企业销售的回款偿还贷款之后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,一定程度上造成了部分企业的资金链紧绷。

事实上,伴随着央行的此轮表态,房企的信贷环境确实有所改善,部分银行已经重新启动开发贷的审批流程,一度停滞的按揭贷款也开始继续发放。

据不完全统计,自10月15日到11月9日之间,中国房地产业协会、国家发改委外资司和国家外汇局、中国银行间市场交易商协会,也组织召开了至少三次代表性房企的座谈会,在会议上,“保持政策稳定和持续,不要抽贷,不能叠加造成挤兑、断裂”差不多是与会房企的共同诉求。

“只是与会者的建议,而非最终的结论。”一位参会的房企代表说,“但是现在的市场太需要利好,太需要信心了。”

不难发现,地方政府的调控政策也在边际放松。10月28日,徐州市发布《关于调整市区商品住房预售项目建设规模的补充通知》,放松了新房预售条件;11月5日,武汉市印发《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》,对部分人群放松了限购;同样地,哈尔滨、长春、义乌都有类似文件发布。

和以前的“一日游”不同,这些文件至今都没有被收回。

相比之下,沈阳的版本刺激力度最大,也最受市场关注。近期有消息称,沈阳将出台包括解除限购、解除限售、放宽契税政策、认贷不认房、提高按揭贷款放款效率、放宽备案价格等六条措施,大幅松绑楼市调控。

 

不过一名沈阳楼市从业人员在接受采访时表示,“公司有领导参与了政府部门近期的座谈,也听说了类似的政策,但并未看到具体文件。”

债市融资现暖意,市场信心大振

“虽然房地产调控不会明显放松,但是市场应该注意到,当前针对房地产企业流动性的压力已在边际缓和。”江海证券首席经济学家屈庆说。

在接踵而来的利好刺激下,11月以来,房地产股债两市显露出恢复的迹象。9日开始,沪深地产股开始了持续的上涨。11月11日,保利发展宣布,将在银行间债券市场发行一笔20亿元中期票据。同日,金地集团也公告称,完成15亿元中期票据发行,年息仅为4.17%。

“保利发行的银行间债券,并不向社会公开发行,是几家银行一起购买的,不属于抵押贷款,相对美元债来说,融资成本低很多。”一位接近交易的人士告诉《财经国家周刊》记者,因为“爆雷”现象,目前房企在民间和海外借不到新钱,银行贷款又放不出来,只能将额度转成债券。

一般而言,银行间债券市场只能允许金融机构参与,非金融机构不可以在其中进行融资。业内普遍认为,现在房地产公司在银行市场发债,那代表是国家会做一定程度的兜底,或者做一些政策性的保障,目的在于舒缓开发商当下的流动性危机。

“这是在资本市场或者直接融资层面,给开了一个口子。”民生银行首席研究员温彬说。

“保利发债成功说明,在银行信贷放松的基础上,出现了第二波放松,即债务融资政策开始放松。这是一个重要信号。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经国家周刊》记者,而且募资规模比较大,说明发债方面给予的支持力度大。

严跃进表示,今年5月以来,此类发债工作其实明显在放缓,但是“现在一些悲观的情绪明显是退去了。”他预计,今年11至12月,发债的房企数量会明显上升,这对于市场情绪的修复,企业的经营和回款都有积极作用。

汇生国际资本有限公司行政总裁黄立冲对《财经国家周刊》记者表示,发行银行间债券对于市场利好较大,但是以规模来看,能受惠的还是国企地产公司为主。

与债市差不多同步,已有部分大型银行开始对头部房企新增授信。从央行推行房地产贷款集中度管理制度以来,各地纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调等情况,二手房市场更是成为重灾区。

▲图/新华社发

但进入9月末以来,无论是监管层密集发声,还是在具体执行层面,均已出现变化。贝壳研究院的数据显示,10月监测的90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调了1个基点。

值得一提的是,这是2021年内首次环比下降。

纠偏不等于转向,“房住不炒”仍是总基调

业内有观点认为,2021年10月下旬,政策面已经见底。未来数月将是地产行业重塑信心的时期,而对于开发商来说,保持现金流的稳定至关重要,只要增量融资的渠道能够打开,企业的流动性就会得到改善。

11月12日,央行、银保监会分别召开党委会议,两大会议内容均提及房地产。央行还表示,要维护房地产市场平稳健康发展。银保监会则强调,要稳地价、稳房价、稳预期,遏制房地产金融化泡沫化倾向,健全房地产调控长效机制,促进房地产业稳定健康发展。

多位业内专家告诉《财经国家周刊》记者,从会议精神来看,房住不炒的总基调没有改变。因此,不应对市场“回暖”的信号意义做出过度解读,毕竟政策触底后的小幅调整,并不意味着大范围的松绑行为出现,也不能简单理解成为政府“救市”。

亿翰智库的调研显示,从市场反应来看,银行的确在加快按揭贷款的放贷速度,然而贷后管理依然非常严格,没有丝毫放松的迹象。另外,银行、地方政府对于预售资金的监管也没有松动,“放松房地产贷款集中度管理”的说法并不属实。

“即便有所调整,监管层也更倾向于采用窗口指导的方式,既不用出台新的政策,市场又可以感知执行层面的细微变化。”一位房企副总裁对《财经国家周刊》记者表示,这种调整幅度不会很大,而且仅限于当前口径之内。

严跃进认为,此时谈政策“松绑”为时过早,应密切关注近两个月的市场变化,在信贷政策已有所改善的情况下,如果房屋、土地市场有所起色,政策就不需要做大幅调整。

对于房地产相关信贷的变化,市场应该理性看待,信贷的适度增加并不是支持房地产市场狂欢,也不是政策的完全转向,而是在政策、金融等方面,根据实际情况进行的微调,根本目的是要保证房地产市场和整体经济的平稳健康发展。

应该看到,房地产是实体经济的重要组成部分,信贷对其有合理支持是正常的,但不会支持房地产市场的非理性发展,金融机构在符合调控要求的情况下,在房地产信贷方面可以有自己的节奏和把握。

中国房地产业协会会长冯俊认为,虽然房地产行业面临的问题很多,但并不代表就此进入负增长通道。一方面,农村人口向城镇转移带来的需求是刚性且长期的,另一方面,我国在人均住房面积方面离发达国家差距很大,房地产业还有很长的路要走。

“未来房地产政策的首要目标,就是在遏制投资需求的同时,保护和鼓励住房的真实需求,促进住房消费健康发展。”冯俊说。

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