房企撑过这个冬天有多难

担任恒大财富总经理之前,杜亮从未有过任何金融从业履历。他在大学就读于“森林资源保护与游憩”专业,毕业后在广州的一家酒店担任了近6年的人力资源副经理,2012年才跳槽到恒大并继续担任人力资源副经理。2013年,他突然被任命为恒大农牧集团河南分公司的总经理,2016年更是神奇地成为了恒大财富的总经理。

在此之前,如果有人要记录中国地产行业波澜壮阔的几十年,这个年轻人的角色大概率不会出现。但是,2021年的9月初,包括他在内的数名恒大高管被爆出在自身发售的理财产品暴雷前出逃,并在9月13日最终酿成了这家企业:

一个转折点式的激烈场景。

一面是:持续浮夸甚至炫耀式的曝光度建立起来的无与伦比的信用,许家印本人也获得了身世显赫的公众地位。一面是:数以百计的投资者冲进总部,一拥而上愤怒地扣下数名高管,一位女性投资者甚至在恒大的办公室里厉声辱骂许家印

这些此前无法想象的画面构成了激烈的对比,也激烈的刺激了整个行业的利益相关者。最麻烦的是,两位房企高管向我们描述后来发生的事情时,用到了一个同样的词:

“应激反应”。

他们将9月13日的事情称为“恒大事件”,并证实这一事件造成了地方政府与金融机构的应激反应。因为,仅仅是在数天之后,几天前还旁观恒大的民营房企几乎就遭遇了两项致命的行动:

一方面,各个主要银行对房企突然发起了抽贷、断贷,这种行动一直持续到最近数天才稍有缓解;另一方面,地方政府层面对房企的预售资金监管大幅升级,变得空前严厉,这样的情势直到今日都没有变化。

“之前有些(项目)明明1亿就可以交楼,但是非要压3亿。” 11月4日,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在面向投资者的交流会上证实了类似的情况。他召集这场投资者交流会的原因是因一家机构声称世茂可能出现违约。

被扣留在项目监管账户上的资金此前多年都可被房企宽松提取,甚至被挪作他用。政府现今担忧如果继续宽松会导致项目烂尾。

上述两种行动对应挤压的是房企的融资性现金流与经营性现金流,这是房企维持现金流不断裂的源头活水。

在过去的两个月,即使是头部民营房企,唯一可获得的现金流来源是寄托于销售回款,但这也变得异常艰难。相当多的银行甚至拒绝向购房者提供住房按揭贷款,这导致房企销售了期房却无法获得实质的现金回款。

最麻烦的还不止于这些,金融机构的信心无比脆弱。过去近半个月,主要银行虽然一定程度放松了开发贷及按揭的发放,但金融机构对于房企的发债需求并未有变化,房企依靠发债借新还旧的渠道依然被封堵。

2020年年初,当疫情暴发,房企的售楼处不得不全面停业时,包括万科、阳光城在内的数家房企都在内部做过一轮现金流压力测试。他们假设如果突然无法获得销售回款,自身的现金流能撑多久,得出的结论是:

最长也无法撑过三个月。

在当下冷若冰霜的市场中,房企希望能通过降价来加快销售期房,但常常被地方政府以扰乱市场秩序的理由禁止。很多城市的市场监管者,对于房价的调控目标已经从“限涨”转为“限跌”。

许世坛说,刚刚过去的10月份,中国地产行业的销售额同比下降幅度在50%,而世茂的下降也会在30%左右。这意味着其大概率将无法完成今年的销售目标,3300亿的目标大概只能完成2900亿元,因为按照计划每个月都要完成300亿元的销售额,但最近几个月只完成了 200 亿元左右。

为了不发生债务违约,许世坛声称将处置世茂的一些优质资产,之前不舍得卖但是现在也在寻找买家。

变化是在短短的两个月内发生的。早前的花样年、当代置业和新力控股,最近的阳光城以及佳兆业,这些房企都发出过一份并不糟糕的2021年半年报,在三线四档中,佳兆业甚至属于绿档房企。但如今,都面临着公开债违约的压力。雅居乐在武汉的一个住宅项目,仅因1亿元的欠款未能支付在11月4日导致承建商被迫停工。

重建购房者的信心同样无比重要。龙湖在最近的一份营销海报中不得不标注了公司账上还有多少现金,以让前来看房的人相信他们所买下的期房一定会被交付。融创客研究部在一份报告中认为“政策已见底”,并乐观地认为明年房价预期上升,“购房最佳窗口期就在当下”。

如今的情势下,政策有没有见底不好说,房企的底,显然不能再往下探了。

对了,在9月13日,恒大酿成那场激烈画面的3天前,许家印在内部会议上说了句后来广为流传的话:我可以一无所有,但是恒大财富的投资者不能一无所有。其实,他当时把更多时间花在了总结恒大当时遇到麻烦的原因

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关键词: 房企撑

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