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未来20-30年,住房市场将面临“四大困境”

国内的房地产市场发展之快,确实是我们大多数人不曾想到的,差不多用20、30年时间走过发达国家上百年的发展历程。不可否认,我们大多数家庭的居住环境改善都得到了显著改善,无论是城市还是农村,但也不能忽视在这“快餐”式的发展所遇到或未来可能发生的一系列问题。未来20-30年,楼市或将面临“四大困境”待解,你在其中吗?

先来看看住房市场在未来20-30年将面临的“四大困境”

第一大困境,高层住宅越来越多,救火是个问题

随着人口逐步集中到城市,城市可开发建设的土地越来越少,新建住宅大都属于高层住宅,少则一二十层,多则三、四十层。经查询数据得知,目前国内的消防车一般能达到25米左右,消防枪能达到60米左右,这样消防水的高度差不多能达到85米,如果一层算3米的话,那么消防救火能达到的高度是25层左右。当然,这仅属于理想状态。各城等级和设备配备不一定都能达到这个水平。

另外,涉及到救人的云梯能达到多高呢?从公开的资料显示,比如西部重庆市的云梯可以达到28层高度,而南京差不多21层,徐州18层。不过,重庆的这个云梯已能排在全国第三了,且数量也是极其有限,更别说绝大部分城市的消防云梯是达不到这个水平的。那么现在不断新建的30多层高楼应当如何应对?有人说,新建的高楼,单元与单元之间可以互通逃生,但据笔者了解,只能说一部分小区可以吧。此外,现在很多小区绿化带和停车区很多已占据了消防通道,大一点的消防车根本就进不来,一旦发生火灾,后果不堪设想。

第二大困境,住房质量是个问题

近年来,我们的住宅竣工面积差不多以年均10亿平米计,大量快速的批量式生产,也诞生了住房建造的“快餐”文化,比如打桩、出正负零并达到当地政府部门要求的建造层数取证销售,其中有的大房企能做到5-7个月就开始对外销售,正是这种“赶工期”目标推进制,导致一些在建楼盘出现垮塌事件一桩接着一桩。当然,这仅是公开报道的,而很多并未达到技术要求时间,比如在不同温度下,水泥的凝固的时间也是不一样的,这种隐患势必会影响到房屋的质量,或许现在很多的精装房被掩盖住暂时看不出来,但如果再过二、三十年,这些问题不会暴露吗?

对于商品房,按照国家的相关规范,开发商对设计院的要求就是设计使用年限为50年,只有极少数是要求70年,要求是一回事,实际呢?记得以质量著称的前万科董事长王石曾说过,现在的房屋生命周期只有30年,引起大家热议后,王石又给予否认,说他的意思说一般房子更新快,到30年就可以退出舞台了。否不否认相信大家心里有数,作为龙头房企如此,其他楼盘呢?

第三大困境,拆迁是个问题

有一位粉丝提出这样一个问题“若再过20-30年,这么多高层住房需要面临拆迁,开发商还愿意拆吗?他们靠什么赚钱?”。细细想想,过去建造的10多年的房子都已经陈旧不堪,按理说,现在盖的房子到二三十年后就要面临拆迁,现在新盖的楼房大多都超过30层,别说大城市,连小县城也是如此。

如果说开发商在过去通过拆迁平房、几层小楼,再盖二十、三十、四十层高楼还可以赚钱的话,那么未来他们需要盖60层、80层的高楼来弥补成本吗?如果建造不了这么高,政府的补贴资金又有限,这种无利生意谁还会做?所以,未来的房子,很有可能拆迁不起,维持现状,只能通过拓展新区盖房。

第四大困境,住房维保是个问题

前面说过,既然我们房子旧了拆不起,那么就需要对住房进行维修保养。未来住房维修保养存在两个问题:一是一些老房子没有维修保养金,二是新盖的在未来维修保养基金不足。事实上,就现在一些小区也遇到类似问题,老房子维修保养,需要各家各户自己出钱才能完成,但需所有住户达成一致意见,可谓困难重重,比如有些楼层不愿出钱,有的楼层也不愿多出钱,这些需要耗费大量的时间精力,这期间的痛苦只有经历过的人才知道。

一般来说,我们现在新盖的房子还好,因为所有的设备都是新的,不会花费多少费用。如果随着时间推移,小区各种设施运行都会出现这样那样的问题,特别是高层住宅,维修保养费用越来越高,而购房时所缴纳的维修基金,随着货币不断贬值,物价上涨,经费越到后面越不能支持小区各种设施维保。比如香港就存在几十层的高楼住宅,没有电梯维保经费,住在里面的居民每天只能跑几十层的步行梯上下楼,这真是无法想象!

针对上面问题,笔者也提3点希望:

1.通过合理规划,避免资源过度集中,疏导后期新进的城市化人口进入小城镇安居乐业,其目的是避免楼层越盖越高;

2.加大技术设备研发,解决高层住房消防救火问题。居民的生命无小事,我们应该在这方面加大投入,同时也需要做好安全知识教育和宣传,养成消防安全意识,比如杜绝占用消防通道行为。

3.加大房屋建造质量管控,也包括生产建造相关配件行业的监管,堵塞开发商与审核监督机构的利益往来,做到我们建造的房屋是放心工程、民心工程。

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关键词: 困境 住房 市场

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