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上市房企净负债率超100%!传递出怎样的楼市信号?

今年以来,由于资金面不断紧缩,信用违约事件频繁发生,涉及多家上市公司,特别是民营企业。本轮去杠杆持续时间会比较长,这一观点在业内已是共识,作为高杠杆的典型代表、去杠杆的重点,债务融资体量相当大的房地产企业,其资金安全备受关注。

2017年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,达到2005年以来的最高位;今年一季度,房地产行业负债率接近80%,在各行业中仅次于银行和非银金融。今年一季度,136家上市房地产开发企业中,有近40家公司的资产负债率超过80%,占比接近26%,近一半开发企业的资产负债率超过70%。

2017年末,上市房企净负债率达到100.6%,比2016年攀升了近20个百分点,一季度更是升至118.2%。即便剔除预收账款,上市房企净负债率也由2016年的69.7%升至2017年的73%,创近五年新高。房企负债率攀升,与近年来楼市增量空间触顶、毛利率下降、做大规模谋求行业地位、开发商销售和拿地排位赛竞争激烈等不无关系。2017年,TOP100房企的全国市场占有率达55.5%,比2015年提升了15个百分点;2018年1~4月,TOP100房企销售规模达到2.65万亿元,同比增长28%,占全国的市场份额达到73%。

根据克而瑞(CRIC)统计,目前有超过60家房企提出近一两年内实现千亿的计划,房企对市场份额的争夺进入白热化,这也将对土地成交量形成助推。截至2017年底,170家房企存货总规模达87279亿元,相比2015和2016年分别增长54%和31%,其中60家房企存货规模较2016年上升40%。近年来,由于收并购和旧改项目占比超过40%,170家房企存货周转次数(0.35次)较2016年(0.39次)下降。储备土地去化周期方面,百强房企储备土地平均去化周期为4.62年,其中冲千亿的TOP31~50房企,现有总土储货值能支撑该梯队房企5.36年的去化,土储最为充足。

作为高杠杆的典型行业,房企追求规模、市占率,资金诉求相当强烈。但2017年下半年以来,开发商的融资渠道全面收紧。首先,由于启动“名单制管理”(仅对前50强或百强授信)、“投放城市名单制”,占房企资金来源50%左右的开发贷款明显受冲击。同时,房企并购贷款推出新规,要求资产穿透、四证齐全、不得用于缴地价、在建工程投资完成25%等,银行贷款明显减少。今年1~4月,开发贷款合计投放437.8亿元,同比下降52%,而贷款利率同比增加100~150个基点;其次,今年4月资管新规落地,表外理财借道非银通道流向地产受到彻底约束。

非标债权渠道锐减。今年1~4月,上市房企委托贷款仅18.6亿元,同比下滑92%。信托融资298亿元,尽管增加了11%,但成本明显上升。未来,非标只能做股权投资,但在刚兑未破、底层资产不清、专业技术强的情况下,很难达到过去50万亿元的规模,占房企融资30%的非标将锐减。2015~2016年,公司债是房企融资突破口,但2017年同比下降90%。今年1~4月,房企公司债募集1807亿元,低位回升336.6%。但是,公司债新规明确,单笔额度不超过50亿元,还要求只能在批复额度内“借新还旧”,续期转换成本提升75~150个基点。

除公司债,银行间市场短期融资(中票、短融券)、海外发债均有增长,但规模很小。近期,各类ABS等创新融资通畅,2A+房企都可利用这一渠道,但规模上也难以与传统融资匹敌。外源融资渠道收缩非常明显,房企对内源融资(销售回款)的依赖度上升。以销售回款为主的其他资金,占房企资金来源比例连续3年上升,从2014年的40.7%上升至2017年的51.2%,今年1~4月依然保持在51%的水平。销售回款占比上升,很大程度上在于楼市终端需求还比较旺盛。

今年4月,全国46城商品房成交2228.4万平方米,环比微升0.7%,同比下降10.9%,降幅较3月小幅收窄。1~4月,该数据同比下滑13.7%,降幅较1~3月收窄1.2个百分点。再看住宅,4月38城住宅成交面积1511.5万平方米,环比继续微升1.1%,同比下降12.2%,1~4月该数据同比下滑12.7%,降幅较一季度持平。调控最严的北京,4月份以来月均二手住房成交已升至1.6万~1.8万套,接近2017年2月调控前月均成交量的80%。综上,楼市销售回升,主要是调控前房价快速上升,低库存遇上新房限价,热点城市需求火爆,而三四线城市仍受棚改和去库存利好,整体销售体量也在高位。

由此可见,即便前期拿地加高了杠杆,房企存货还是容易变现的,这就是所有房企都强调高周转的原因。

因为,高周转可充分利用内源融资,缓冲外源融资紧缩。项目从开工到销售的周期加快一个月,融资成本提高的部分都冲抵了。因此,不管是开发贷和公司债,还是信托、私募,融资成本提高100~200个基点都可以接受。相对拿地、开发,融资对房企的敏感度最低。这就是融资受限了,但拿地依旧火爆的原因。今年1~4月,300城土地出让金1.44万亿元,同比增长36%。其中,一线城市下降11%,但二线和三四线城市同比分别增长34%和60%。

不管是银行信贷名单制,还是资本市场发债和银行间融资提高门槛,对大房企来说都是利好,资金在向大房企集中。万一遇到资金紧缩,大不了紧缩拿地和开工、加快在建项目预售,即前端紧缩资金流出,终端加快销售回款,资金链没有大问题。

再说,2015年以来,销售火爆,房企手持现金充裕。根据天风证券统计,44家样本房企2017年末账面货币资金达6428亿元,处于历史高位。2018年一季度,尽管在手货币资金有所回落,但在去年同期高位上增长了4.3%。从货币资金对短期债务的覆盖倍数看,截至2018年一季度,龙头房企和小型房企较为安全,分别为1.93和1.47倍,大型房企和中型房企分别为0.86倍和0.99倍,也基本无恙。

2017年以来,房企联合拿地和开发是大趋势。有的有资金优势、有的有快周转优势、有的有土地资源,各取所长,融资紧缩影响被分解了。对于小房企,资金面紧缩影响很大,但一方面终端销售尚好,只要项目上市了,资金链就没有问题;另一方面,土地市场进入存量阶段,房企要想“上规模”,只能靠存量资源,不管是收购兼并,还是合作开发,小房企现在是“香饽饽”,资金面紧缩影响其实不大。

最后,2008年以来,楼市长周期回升10年,房地产体量翻了3.5倍,无论对经济、金融,还是民生、财政,其影响都不可小觑。房地产要去杠杆,但其基础地位、推动城镇化的地位不可撼动,而且提高行业集中度也是政策导向。

因此,资金面紧缩是适度的,关一扇窗,就要开一扇门,资源向负责任的大中房企集中,促进“房住不炒”才是本源。

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关键词: 负债率 楼市 信号 房企净

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