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土地市场开闸放水!一二线城市房价还会涨吗?

年中开闸,土地市场迎来一大波供应。记者梳理发现,最近半月,北京、上海、广州一线城市纷纷推出大量经营性用地,其中不乏难得一见的优质宅地;南京、福州、重庆等二线城市也不甘落后,开始密集推地。

密集推地的同时,这些热点城市为了平抑地价,设置了限地价、限房价、竞自持等多种条件,这将对开发商资金实力和综合能力提出更高要求,在此政策调控下,中国房地产行业集中度将继续提高。

热点城市开闸放地

6月30日,北京国土资源局网站再挂6宗地块,总建设用地面积37万平方米,总起拍价182.4亿元,其中最贵地块起拍价高达48.4亿元。加上6月27日挂牌的5宗经营性用地,短短四天内,北京共推出11幅经营性用地,总起拍价高达263.2亿元。

上半年鲜有供地的上海也进入开闸模式。进入7月后,连续三天(7月4日、7月5日、7月6日)挂牌10宗地块,总起拍价高达90.36亿元。其中住宅地4宗,建筑面积31万平方米,占今年上半年成交宅地建筑面积的26.4%。

广州也在6月底集中推出共计10宗商住地块,土地总面积达47.63万平方米,起始价为137.71亿元。其中最受关注的地块位于市中心的海珠区橡胶新村东部地块,这幅命运多舛的地块在过去10年间第三次挂牌出让。

二线热点城市也有不少开始密集推地。

7月5日福州集中挂牌11宗地块,出让面积共972.27亩,其中包括住宅用地共有8宗。

7月11日,重庆再挂牌8宗商住地块,体量约97.7万平方米,加上7月8日推出的5宗地块,重庆7月已推出13宗共210万平方米经营性用地,总起拍价约64亿元。

刚刚上演了8天卖出30幅地的南京,又趁热推出江北、江宁两宗地块,其中江北浦口商住地块出让起始价高达90亿元。7月11日,杭州市也挂牌了3宗商住地块。

据中房指数研究院统计,今年7月,该机构监测的北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、重庆、成都、深圳、重庆这10个热点城市预计共有110宗经营性用地即将出让。其中住宅用地68宗,商住用地42宗,总用地面积506万平方米,起始价共计1202亿元。

拿地要求越来越高

时值年中,土地市场供应端增量明显,一大波土地盛宴席卷而来。但门槛却也今非昔比。

“年中各地土地集中供应,一是在全年供地计划的要求下,相关部门有集中完成供地指标的需求;另一方面,部分一二线城市在供给端做加法,也是为了平衡供需,起到稳房价的作用。”中指研究院分析师表示,比如一线城市中的北京,今年以来土地供应明显增加,上半年土地市场收入1006.2亿元,已超过去年全年。

在出让方式上,这些热点城市为了平抑地价,拟出让地块均制定了严格受让要求,包括限定商品住房销售价格、限定土地合理上限价格,以及竞报自持商品房面积比例等多种方式。

例如北京新挂牌的东城区永外大街地块,就要求未来商品住房销售均价不超8.91万元/平方米,最高单价不超过9.35万元/平方米;北京大兴区黄村镇地块也要求未来商品住房销售均价不超5.50万元/平方米,最高不超5.78万元/平方米;广州南沙、增城出让的9宗地块中,有7宗采用“竞价+竞配建+竞自持+摇号”方式;广州市区橡胶新村地块由于其稀缺性,预计将引来大量开发商围剿,因此出让要求尤为苛刻,将采用“最高限制地价+竞配建+竞自持+摇号”出让模式。

行业集中度将提高

据记者了解,目前包括深圳、杭州、天津、济南、佛山等重点二线城市及周边城市出让的宅地,也相继设定最高限价及竞报自持面积,这样严苛的出让条件将考验开发商的智慧。一方面,自持商品住房面积对开发商的资金实力提出更高要求;另一方面,自持地块的后续经营更考验开发商的综合能力和灵活性。有业内人士感叹,如今的房地产行业从土地端就已经把中小开发商赶出市场,不论是资金还是能力,只有大型上市房企才有机会在楼市下半场“玩”下去。照此发展下去,房地产行业的集中度将继续提升。

记者统计发现,最近两年来,房地产行业已经出现了集中度迅速提高的趋势。上半年,已有34家房企拿地金额超过百亿元,其中排名靠前的30家房企拿地总金额达8726.2亿元,较2016年同期的可比数据增长66.4%。总体来看,上半年的拿地榜单前十名在拿地数量、拿地总金额等方面,“门槛”都有显著提高。这从侧面表明,土地资源有向大型房企进一步集中的趋势。

克而瑞房地产研究中心预计,在供应大增的情况下,三季度土地市场成交规模仍然有望维持高位。一二线热点城市土地依然受开发商热捧,但成交价格在政策抑制下,有望进一步回归理性;三四线城市仍有局部升温的可能。

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关键词: 土地市场 二线 房价 城市

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