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自住房用地大增 自住房"接棒"北京楼市供应

随着“3·17”北京楼市调控之后高端住宅项目预售证审批从严,北京市场上的新房供应开始呈紧缩状态。不仅如此,自楼市调控以来,在土地供应上,也鲜有含大规模商品住宅类土地入市,大多数出让的居住类用地都是含有较高比例的自住型商品房(地块汇总、实拍、论坛)用地,或者有自持年限要求。在这样的背景之下,可以预见的是,未来北京市场的新房供应将打破2015年以来豪宅为主的供应局面,转而由自住房“接棒”。

自住房用地大增

今年4月,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,两个《计划》已经指出,未来五年自住型商品房将供地1020公顷,为市场带来约25万套房源。而今年北京自住房用地由原本的83万公顷大幅度增加到200万公顷,接近原计划的2.5倍,为市场提供5万套左右的房源。

从实际供应量上来看,据中原地产统计,截至4月27日,今年北京市已经累计有15宗住宅用地成交,其中自住型商品房面积达87.04万平方米,占比39.29%,远高于去年。

此外,根据北京市规土委公开资料统计,4月27日后,北京土地市场在5月3日和5月24日,各成交一宗宅地。其中,5月24日成交的丰台区槐房新村地块建筑面积共16.4万平方米,含4.1万平方米自住房。年内北京商品住房供应面积已经达到了94万平方米,而自住房供应面积达到91万平方米。

在业内看来,根据项目建设周期,今年年底到明年上半年市场将迎来一轮自住房供应高峰。届时,自住型商品房将成为北京房地产市场的供应主力。

截至目前,今年自住房用地供应量已经超过了2016年全年。中原地产首席分析师张大伟认为,最近土地市场全面自住房化,体现了北京调控的“加法”决心。

大量自住房将拉低均价

亚豪机构市场总监郭毅观察认为,虽然目前市场的供应以含自住型商品房的土地居多,但开发商拿地积极性并没有降低。

从“3·17”新政以来,大部分自住房用地都是经过房企激烈竞价之后才宣布成交的。部分房企的拿地成本价甚至已经逼近自住房销售限价。比如4月27日成交的丰台区南苑乡地块,据克而瑞机构计算,开发商河南正商的拿地楼面价已经高达3.1万元/平方米,而该地块自住房销售限价为3.5万元/平方米。

张大伟也指出,房企将开始成本优势比拼。这些地块基本都接近零利润,稍有不慎就会亏损。房企拿地已经不可能有规模利润,完全是出于战略角度,同时有分摊管理成本,增加销售业绩的考虑。而未来房地产行业增收不增利也会成为趋势。

张大伟表示,限价及自住房的入市,对未来1年后北京房价市场稳定将有非常大的影响。“大量自住房不仅可以从数据上拉低均价,而且从供需结构上,影响购房者入市的判断,缓解供需矛盾。”

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关键词: 住房 用地 北京 楼市 供应

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