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一二线城市楼市收紧政策是趋势 行政调控要更聪明些

  厦门限购,苏州限购,南京限贷,武汉限贷,楼市火热的二线城市政府相继出手。同时,上海限贷传闻激起了一场声势浩大的离婚潮。在北京,也传出了六环外的某个楼盘连夜排队买房的消息。

  这一切现象,说明了一个事实:下半年,热点城市的房价并没有出现降温的迹象,这一场席卷一二线城市的局部楼市热潮仍然在高位运行。目前看来,政策的拐点已经来了,一二线城市收紧楼市政策已经成为趋势。

  接下来就进入传统的“金九银十”旺季了,一二线热点城市的楼市还会不会继续创新高,值得关注。毕竟,之前的七八月份的“淡季”都已经热成这样了,接下来的“旺季”楼市还不得涨疯了?

  其实,这样的考虑有些不太符合市场的实际运行情况。实际上,这些年,在政策看得见的大手的频繁干预之下,市场本身的节律早就被打乱了。在政策市下, “金九银十”早就不能作为市场的晴雨计了。之前在2011年、2014年的楼市寒冬中,实际上“金九银十”已经变成了“铁九铜十”,在当前的牛市之下, “金九银十”也不见得就比七八月更特别,因为市场需求已经在过去几个月的高位运行中释放了相当大一部分。

  事实上,作为房地产企业和购房者,更值得关注的是行政之手对市场的干预,以及这种干预对市场信号的扰乱。

  也许我们会天然地认为,调控的目标是抑制房价上涨,因此其结果就一定是让房价掉下来。但从之前一些调控的动作来看,其结果往往并没有起到抑制房价上涨的作用,有时反而对房价上涨起到了火上浇油的作用。

  例如,限贷限购所造成的“末班车效应”就会在短期内推动大量购房需求涌入市场,加剧房价的上涨。再比如,一些城市为了不产生地王,就干脆不供地。北京到现在为止就已经有4个月没有住宅用地供应。这样做的效果无异于掩耳盗铃。没有新土地供应,固然就没有地王,结果却是加剧市场供应紧张,进而推高房价。前几天,北京西六环外一个新盘开盘,卖价就接近6万元/平方米,而且买房跟抢一样。北京二手房价也因为新盘供应紧缺而进入上涨通道。结果就是,整体房价失控。

  行政化调控不是不可用,但一定要用得更智慧一些。目前一二线城市的矛盾在于供求失衡,这是市场的问题,就要在市场上来解决。而对市场来说,预期很重要,土地市场上加大供应,才是消除恐慌性抢地的正确方法。当市场上有充足土地供应的时候,开发商也就不会不惜血本去抢地王了。进一步说,如果地价平稳,周边项目和二手房也就不会跟风涨价,人们也就不至于陷入“现在不买房就永远买不起了”的恐慌当中。就一线城市来说,4个月不供地是极不正常的,市场不陷入抢房恐慌才叫奇怪。

  就限贷限购政策来说也是这样,如果加大住房首付比例、提高利率,或者“认房又认贷”,其效果往往不是打击投机炒房,而是打击刚需和改善型购房,对一些家庭来说,卖小房买大房的换房需求其实就是刚性需求,对这样的刚性需求进行打击,是有悖于国家房地产政策的原则的。限贷限购要慎用,就是因为其破坏性很强,很可能扭曲市场的正常运行。限购限贷的猛药短期内可用,等市场平稳之后,调控市场的手段还是回到市场本身为好。

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关键词: 二线 楼市 调控 趋势 政策

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