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房产成司法网络拍卖"大头" 零佣金无难度不用找中介

  内蒙古房产网讯只需要花费五分钟就能自己独立完成的司法网络拍卖的竞拍准备,却要被房屋中介凭空收走几十万;眼看着心仪的房子,却因为支付不起全额房款只能失之交臂;刚一起拍,立刻出价,结果弄得房价越炒越高……实行一年半之后,司法网络拍卖取得巨大成功的同时,暴露出的一系列问题也让专门负责拍卖的法官们急在心头。毕竟,每一个问题都有可能导致一次流拍,而每一次流拍的背后,都有一个甚至是几个刑事案件受害者或者民事案件债权人,失去了获得赔偿的机会。
  事实
  网拍房产 跟淘宝购物那么简单
  从2014年5月启动至今,北京司法网络拍卖中的“大头”始终是“土地、房产”。去年,北京二中院总计网络拍卖了277件标的,成交178件,金额达1.8亿,其中,成交的17套房产、土地项目,金额就达到了1.1亿。
  想通过网络竞拍一套房产有多难?对曾经网购过的人来说,难度基本是零。在百度上键入“司法网络拍卖 淘宝”、进入页面、按照自己的需求点击不同的条件选项,注册一个淘宝账户,往支付宝里存几万元保证金,齐了。
  记者按照上面的流程,顺利进入了淘宝网的司法网络拍卖平台,点击“标的物类型”、“标的物所在地”的选项,立刻登上了北京房产拍卖页面。正在和即将进行的拍卖品共有43个。最便宜的一套位于石景山苹果园的房产,起拍价只有121万。最昂贵的朝阳区酒仙桥路甲10号的商务楼,起拍价是令人咋舌的17.59亿。
  对于买房人来说,网上拍卖拥有“无佣金”的优势。根据北京二中院的统计,2015年,通过司法网拍,至少为竞买者们节省了百万元以上的佣金。以房屋为例,无论是通过中介还是在传统拍卖行竞拍,都要支付中介费或拍卖佣金,但如果是在网上参与竞拍,这笔巨额费用就可以省下。
  现象
  中介横插一杠 带人看房赚佣金
  然而,运行一年半之后,法官们发现有问题。
  “开始,我们总会碰到几个小伙子,他们带着一大群人,说是‘一起的,亲戚’,我们当然就让他们进了,但是怎么总有那么固定的几个人来预约?接着就发现,原来他们是中介,是拿着司法网拍的房子赚中介费的。”北京市二中院司法网络评拍小组组长张军法官拿着最近的一份看房登记表对记者说,“这个、这个,还有这个……每次我们在淘宝的司法网络拍卖平台上发布房产拍卖的消息,这几个小伙子总会来登记,要求去看房。”
  这些原本完全不用支付任何中间费用的网上拍卖,如今却有很多中介在其中横插了一杠子,让交易过程当中,凭空多了2.5%至2.7%的中介费用。前不久一位以890万元拍下了北四环一套房产的竞买人,在办理手续的时候告诉法官们:“我实际花了920万,另外30万是给中介的。”当法官们告诉他“这笔钱完全不用花”的时候,买主叹着气说:“钱已经给了,合同也签了。要是不付款,中介也不答应。”
  张军法官也向记者谈起了一件事,“去年,有一天,按照事先约定,我们要让竞买人实地考察房产情况,一到现场,发现有个做中介的小伙子,竟自称法官,正在给等在门口的竞买人介绍情况。”
  司法网络评拍小组的法官们大多都有类似的经历,几乎每次带领登记的竞拍者去看房,都会在现场发现几个中介。
  评拍小组副组长詹同法官告诉记者,其实许多参加竞拍的公众,并不知道还有“司法网络拍卖”这回事。“他们是到中介去买房子,房产中介一旦发现网络拍卖中有合适的房源,就会把这套房子当成他们的房源告诉客户,然后对他们说‘只有通过我们,你们才能参加竞拍,才能到现场看房,如果你自己想去看房,法院根本就不让你进去’。”
  中介的话确实让不少客户信以为真。在约定的看房日,已经登记过的中介员工带着一大群客户一起走进待拍卖的房产,从表面上看,中介确实做了一些事。不过,等到法官们反应过来,还是马上堵死了这个漏洞。
  记者在法官提供的一张登记表上看到,上面写着10多位已经预约看房市民的联系方式。事实上,只要按照淘宝司法网拍网页上的电话与法官联系,并留下自己的联系方式,在约定的看房日之前,法官会挨个通知竞买人,一起去实地看房。
  法官会禁止所有未登记的看房人进入现场,同时还会在现场说明:只要通过网拍页面和法院联系,每个人都可以正常登记,在约定的时段内来正常看房。
  解释
  法院出函件 网拍房过户无难度
  北京二中院司法网络评拍小组副组长詹同说,毕竟想买房的人当中,大多数还是普通人,“本来能省下的中介费,就这么糊里糊涂交出去了,我们看着也着急。”
  早在一年半前的第一次涉及到房产的网络拍卖,前来“围观”的有几千人,报名的4位,真正参加竞拍的有3个人。詹同说,现在的房产拍卖,也基本还是这个样子。许多真的想买房的市民,依然还是不知道有司法网络拍卖的途径。这才是中介们能够从中钻空子获取利益的机会。
  詹同说:“其实最后的拍卖也还是真正的竞买人来进行,不过,即使竞买成功,中介也会夸大竞买后过户的难度。按他们的说法,没有他们的专业服务,普通公众想自行过户会非常麻烦非常费劲。”
  詹同告诉记者,事实上,网络拍卖之后,法院会出具相应司法函件,并且会明确告知竞买人何时前往何地办理,无非只是亲自跑跑路,需要花一点时间,但难度肯定是零。
  截止到现在,还没有出现中介人员与法官直接发生冲突,妨碍司法拍卖秩序的事件。二中院法官表示,如果今后一旦出现这种情况,法院将会毫不犹豫地采取强制措施。“现在他们虽然在法院拍卖与公众竞拍之间设置一些阻隔,以一些技巧手段从中收取中介费,但毕竟也都是合法的民事活动,法院也不能直接干预,我们只能尽量让市民多了解一些情况。”
  与此同时,法院已经与房屋中介的主管部门及行业协会联系,希望各有关方面能够约束部分中介的行为,希望他们能够为客户提供正常的服务,不要再靠花言巧语,无端地在法院和竞买者之间设置障碍。
  当然,现在另一个困扰普通公众的事情是:我到底有没有参与网拍竞购的资格?对这一点,詹同建议,市民需要前往各区的房屋管理部门咨询一下,并直接告知“我想要参加司法网络拍卖,能否过户”,就可以查询到自己的资格问题。
  司法网拍一年半之后,目前法院非常迫切想要让公众能逐渐熟悉拍卖的流程和方法,不要再去交冤枉钱。“司法网络拍卖完全是零佣金,根本不用支付除了拍卖款以外的费用。我们的工作是要尽量以合理的价格把标的物拍卖出去,从而执行法院判决,让案件受害人、债权人能够获得赔偿,履行权利。如果中介们来横插一杠子,凭空增加交易成本,对我们的执行工作也不利。”詹同说。
  突破
  网拍房产也能贷款买
  即使了解司法网络拍卖全套流程的市民,也经常会望房兴叹:毕竟,网络拍卖基本都要求一次性支付全款,即使市民能够从银行获得贷款,也有能力支付首付,但并不意味着能支付全款买得起网拍房产。但记者在淘宝司法拍卖网页上发现,上面专门有一个选项是“可贷款”,点击之后,拍品虽然立即少了很多,但确实有个别房产可以接受贷款。
  北京二中院法官说,去年,网拍小组曾克服重重困难,促成了一桩房产的贷款拍卖。
  据法官介绍,相对常见的网拍贷款是,由竞买人向银行支付一笔“过桥资金”,银行收到这笔钱后,才会出具相关证明,配合竞买人进行贷款。但是,对普通公众而言,至少超过常规利率四倍的“过桥资金”基本与“高利贷”等同,能够支付其一两个月利息的人也并不很多。
  如果不适用这种方式,贷款购买网拍房产就会陷入一个死循环:法院出收据——买家凭收据缴纳契税——完税后办理房产证——银行办理抵押证——银行放款——法院出具收据。这其中的任何一步,都需要首先看到上一步完成后的凭证。如果死循环不打破,竞买者也就只能望房兴叹了。
  去年10月,二中院在一起网拍中,尝试着打破了这个死循环:由法院向银行出具正式函件,银行将需要贷款的款项放入法院的账户,再由法院出具收据,进入正常的办理流程。
  说来虽然简单,但操作起来却历经波折。
  “我们先去找税务,后来发现税务这个环节肯定不能突破,又去联系银行,银行方面也没有明确态度,但是最后通过我们的努力,好歹还是让银行同意根据我们的函件,先把款项放到银行的账上。最后,还得让竞买者同意支付这段时间的银行利息。这最后一步倒是最简单的,这么短短的时间,又是银行的官方利息,对参与房产竞买的人来说,还是能够支付得起的。”詹同说。
  尽管这次尝试性的努力已经成功,但二中院法官们告诉记者,目前还没有就此形成司法网拍房产的固定制度,这只能算是一次有益的探索。法官们认为,如果今后能将这次的经验继续完善,不失为一个既提高拍卖成交率,又能给竞买人省钱的好方法。
  小技巧
  等到最后10分钟再出价
  法官们提示说,竞拍房产是一件大事,作为普通老百姓,就更需要掌握技巧。现在房产拍卖的时间都是从第一天上午10点到次日上午10点,有的竞拍者毫无经验,刚到起拍时间,立即就出价,结果很可能将房价越抬越高。而有经验的竞拍者则会等到最后10分钟才出价。由于最后一次出价后,即使已经过了常规竞拍时间,也会自动延时三分钟,并不会耽误最后的竞价。
  小数字
  网拍还有金银首饰手机电脑
  除了房产、土地之外,在动产方面,二中院还网络拍卖金银首饰、手机、笔记本电脑等动产197件,其中成交153件;拍卖股权8个,成交3个,成交金额为7144.31万元。内蒙古房产网报道

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关键词: 佣金 司法 大头 难度 拍卖

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