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逾期交房碰到延期支付房款 违约责任怎么追究

  内蒙古房产网讯买家吴斌(以下均为化名)没有在合同约定的交房日前支付完全部购房款,碰巧遇到开发商逾期交房,当两种情形同时发生时,究竟该追究谁的责任?去年年初发生的这起官司可借鉴。
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  案例:
  开发商逾期交房
  买家房款未付清
  2010年农历春节期间,吴斌回到老家嵊州,寻思着要以自己的名义为父母买一套大房子。
  多次比较后,他决定买下一套尚未交付的商品房。房子建筑面积约167.02平方米,总价120万元。2010年2月28日,吴斌与开发商签订了《商品房买卖合同》,就首付比例及按揭贷款等相关事宜做了约定。当天,吴斌便支付了36万元的首付款。
  《商品房买卖合同》中约定,开发商把符合交付标准的房子,在2012年3月31日前交付给买家吴斌,同时办理好土地证、房屋所有权证。
  未能按约定如期交付,开发商按日支付总房款的0.02%,作为违约金。
  首付款支付完毕后,2010年12月20日,吴斌与中国农业银行乐清支行工作人员就购房贷款事宜进行面谈,并签署相关文件,但因买家吴斌不符合贷款资格,银行最终没能同意发放按揭款。
  银行购房按揭通不过,吴斌与开发商协商分期付款,在房子交付前支付完全部购房款。合同约定交房前几个月,也就是2012年初,吴斌于1月21日、3月16日分别向开发商支付了两笔30万元的购房款,剩余的24万元房款没有支付。
  恰在此时,原定于2012年3月31日前交付的房子,开发商直到2012年9月10日才进行消防备案,2014年3月初才办理好土地使用权证、完成房产的初始登记手续。按照《商品房买卖合同》约定,这是开发商违约。
  而另一头,吴斌在房子交付前仍未付清余款,因此,2013年1月31日,开发商以挂号信的方式向吴斌寄了《交房通知书》,通知其与2013年2月1日至25日期间内来办理交房手续,没得到吴斌回应;2014年3月8日,办理完相关产权证的开发商又再次以挂号信的方式向吴斌发出《交房通知书》,要求其在2014年3月30日前配合办理公证委托和房产证办理需交纳的相关费用,吴斌还是没回复。
  2014年9月26日,开发商委托律师发了封催告函,要求吴斌支付剩余24万元房款,但最终吴斌还是没去支付余下的房款。
  就这么拖到了去年年初。2015年2月10日,开发商向法院提起诉讼,要求吴斌支付余下24万元房款,并承担自2010年12月20日不能办理按揭贷款之日起至今的逾期付款违约金。
  法院在审理完相关证据后认为,吴斌虽无法办理按揭,但仍有支付房款的义务,需承担逾期付款的违约责任。
  但由于开发商也逾期交房,因而在按揭不能办理之日起至房屋实际交付这段期间内,吴斌不必支付违约金。只需承担自房屋实际交付之日起至今的违约责任。
  律师点评:
  买卖双方同时违约时
  没有履行顺序之分
  胡增冬:浙江六和律师事务所律师
  根据《合同法》第六十六条规定,双方都负有违约责任时,没有先后履行的顺序,应当同时履行。也就是说,开发商有交付房产的义务,而买家也有付款的义务。如果开发商逾期未交付房产的,买家可以不支付购房款;买家不支付购房款的,开发商同样可以拒绝交付房子。
  上述案例中,由于买家吴斌已支付大部分的购房款,因此,开发商若以买家未支付全部购房款作为自己延期交房的抗辩理由,是不成立的。在逾期交房这一期间,开发商同样需要承担违约责任。因此,碰上开发商逾期交房,买家可据此免于承担违约责任。内蒙古房产网报道

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关键词: 房款 支付 责任

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