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开年成交平淡 新年新盘放量“小步快跑”

  在北京商品房豪宅化趋势基本确立背景下,新盘定价再度成为市场敏感话题。由此,开发商推盘节奏相应出现调整。新年伊始入市推盘的5个楼盘中,4个项目推盘套数均在百套以内,开发商试探性推盘意味浓厚。
  未现开门红
  新年伊始,北京新房成交未能收获“开门红”,成交量处于历史低位。
  亚豪机构统计数据显示,2016年元旦“小长假”(1月1日-1月3日)北京共实现商品住宅(不含保障房与自住房)成交268套,成交面积2.87万平方米,比去年同期分别出现7%、25%的增长。
  价格方面,2016元旦假期北京商品住宅成交均价高达29409元/平方米,这一数据创造了历年同期新高。
  亚豪机构市场总监郭毅分析,虽然同比去年,今年元旦小长假期间楼市成交量出现小幅上升,但是与历年对比,今年元旦假期的楼市成交其实仍然处于历史同期的低位水平。从2016年的整体情况来看,元旦期间成交低开,而成交均价却创造历史新高,再加上土地成本的推动,2016年北京住宅市场价格可以预见将大幅提升。预测2016年将成为北京商品住宅市场成交的“小年”。
  商住成交看好
  从成交结构上分析,元旦“小长假”,商住与普通住宅成交呈现二分天下的局面。
  元旦期间,北京商品住宅市场共计有5个项目入市,其中包括保利大都汇、金隅·红石座、珠江悦景园三个商住项目,以及恒华湖公馆、中冶·德贤公馆两个普宅。5个项目共提供住宅产品571套,预售许可面积5.7万平方米,同比分别增加333%、245%。
  “商住成交表现强势将成为今年市场成交的主要特征之一。”郭毅表示,住宅市场的豪宅化会将部分购房需求挤压到商住市场,而商住产品在市场需求面加大的背景下价格会稳定上涨。元旦期间价格最高的商住项目丰科万达广场成交均价已超4万元/平方米。
  除此以外,普宅项目的供应将出现不断外延的趋势。元旦成交排行前十位中有5个普宅项目,其中4个位于平谷、密云等远郊,随着北京全城豪宅化趋势的日益明显,适合中低端需求的普宅将退守至六环外的远郊区县,五环内以及五环附近将被高价新盘,以及涨价老项目构成的豪宅所统领。
  推盘节奏小步快跑
  2016年元旦期间的开盘量虽然与2012年元旦期间11盘集中入市不可同日而语,但仍处于六年以来同期供应的高位。与往年春节后的三四月北京楼市才进入供应高峰期不同,2016年楼市供应有前置倾向。
  对此,业内人士分析,受今年豪宅扎堆入市影响,开发商担忧房价上涨一旦过快,会对市场“去化”造成压力。因此部分楼盘借去年底楼市成交高峰的余温抢跑今年楼市的做法并不意外。
  开发商推盘节奏的变化印证了这一判断,元旦期间开盘的5个项目当中有4个推盘量在百套以内,而最少的金隅·红石座仅推28套。量少高频的供应节奏将成为2016年楼市主要特征。老项目在推出后期房源时通过增加开盘频次来试探购房者对于涨价的接受程度;纯新盘则因其高定价蓄客不易,通过单次少量供货提高“去化”比例,营造热销氛围。
  从价格变动来看,元旦入市项目除保利大都汇因升级精装涨幅较高,其他4个项目涨幅均较小。预计目前入市项目目标在于“走量”,价格并未大涨。春节后销售季来临时,入市高端项目将逐渐增多。
  随着北京库存“去化”周期明显下降,加之房贷政策宽松、积分落户政策推动,2016年房价将延续此前的涨势。

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关键词: 开年 小步

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