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易宪容:对坚持房地产调控不动摇的四点建议


  城市化是未来经济增长之动力,而住房市场发展又是城市化的主要内容。未来应对当前中国土地制度、住房税收制度及信贷制度及住房信息体系等进行重大改革,以保证住房市场消费性这个宗旨得以实现

  中共十八大已经结束,中国经济政策将会发生重大的变化,特别是住房市场政策调整更是如此。刚刚闭幕的中央经济工作会议再次强调,要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。住房市场的重要性,正如习近平总书记在新一届中央常委集体与媒体见面时指出的那样,中国未来经济发展就在于民生性,就在于政府的一切工作都是为了民众过上好的生活。

  政府的经济政策需在教育、就业、收入分配、医疗社会保障、住房、环境等方面从中低收入民众的利益出发,以此来保障弱势民众的基本利益。因此,政府重大的经济改革,不仅关系到当前经济增长走势,也关系到未来几年中国经济发展和社会能否长治久安。特别是住房政策不仅是涉及千家万户的基本权利与利益,居住权也是民众最大民生。如果住房市场仍然没有一个明确的发展目标,那么绝大多数民众的利益无法得到保护。因此,通过新的房地产政策重大调整,改变当前中国房地产现状,既让住房市场成为民众改善其居住条件的市场,也让住房市场成为经济发展之动力。对住房政策的重大调整,既是十八大后中国重大经济改革第一个切入点,也是检验新政府的人民性与经济政策民生化的试金石。

  因为,无论是从前十年中国经济发展的情况来看,还是从未来城市化为中国经济增长之动力来看,住房市场问题不仅是国人最为关注的焦点,也是关系到绝大多数民众利益的头等大事。可以说,前十年的中国住房市场,是以支柱性产业带动了中国经济增长,以“房地产化”推动了GDP的快速上升,但是由于该市场没有把住房的投资与消费严格区分,以及把绝大多数人的居住权作为第一要务,从而使得现有的房地产政策把中国住房市场带向一个投资投机为主导的市场,带向了把住房作为赚钱的工具。在这种情况下,不仅把住房市场房价快速推高,把绝大多数人的住房消费需求挤出市场,而且把房地产泡沫吹大。可以说,在这个高房价的市场,不仅影响了企业投资取向及资源流向,妨碍了产业结构调整,造成了严重的社会财富分配不公,增加了金融体系的风险等。这样住房市场给整个社会带来了一系列严重的经济与社会问题已经是无可复加了。

  因此,十八大后中国住房市场就得走出当前把住房市场当作赚钱工具及高房价的扭曲发展之路。就得从2010年所公布的国十条基本精神出来,从根本上确立中国住房市场发展的之宗旨,从根本上改变当前中国房地产业的基本性质,要让房地产市场转变到居住功能上,让中国房地产市场成为保证及改善居民居住条件的市场,而不是投资炒作赚钱工具。住房市场就是一个民生市场。而住房市场的民生性既决定了中国房地产市场未来的发展方向,也将改变现在及未来房地产市场的基本政策及房地产市场的利益关系。只有这样前十年房地产市场的发展弊病将被逐渐扫除,房地产市场的毒瘤将被不断切除,房地产的利益关系也会发生根本性调整,整个中国完全依赖房地产市场的GDP增长模式也会改变。这样民生化住房市场才是为绝大多数人谋利的市场,才是保证中国经济协调发展的市场。

  而要实现住房的民生性及住房市场性质上的转型,政府就得对当前住房市场有一个正确的判断,就得对当前与住房市场相关的土地政策、财政政策、信贷政策、税收政策及住房保障政策进行重大的制度改革。

  首先,对当前住房市场之判断,政府房地产宏观调控政策虽然坚决,但目前仍然是投资与投机为主导的市场,住房市场价格还没有得到调整或回归理性。在这样的市场背景下,政府对住房市场更多的是预期管理,而地方政府则通过些许政策来左右


住房市场预期、房地产开发商等既得利益者则通过言论来控制市场预期等,从而使得住房市场调控几年房价就是得不到调整。因此,十八大后的住房政策就是给市场一个清楚明确预期,坚决打击住房投资炒作,去除住房赚钱功能,并且政府对住房管理逐渐地随市场转型而转向供求管理而不是现在就是强调供求管理。

  其次,改革当前不合理的土地制度,比如农村集体所有的土地只有所有权与使用权而没有转让交易权及剩余索取权,而国家所有的土地才可交易转让。可以说,正是这种不合理的法律制度成为地方政府掠夺农民利益根本所在。因此,对中国住房市场的土地制度改革,一是要让全国所有的土地权能合一,而不是分离,都可交易与转让。但是对于国有土地,其出让金不能归地方政府所有,而是要建立起全国性土地基金为全国人民所有。土地基金的收取与使用通过全国人民代表大会的财政预期决算来进行。地方政府的财政支付则更多的通过征收物业税的方式来进行(这是现代国家的国际惯例)。如果通过财政及税收制度改革切断了地方政府对土地出让金的依赖,这样才能让国家的房地产宏观调控政策在地方执行与落实,地方政府也有积极性来征收住房市场各种税收。

  第三,要实现住房市场的民生性,就得对当前的住房市场有一个严格清楚的分割。既对住房的投资性、住房的消费性、保障性住房等用政策作出一个严格的区分。三者的比例最好是20:70:10。即把投资性住房其规模限定在20%范围,主要各种商业住房、住房信托投资及高端住房投资等;而保障性住房范围保证10%的范围,否则国家财政没有能力建造。其余的就是消费性住房市场。

  要对这些住房市场作出严格区分,发达国家有不少现成的法律与经济杠杆,无论是差异化的信贷政策还是各种住房的税收政策,都是十分好的经济杠杆。比如香港及新加坡,对住房市场的投机炒作所使用的住房税收政策,手起刀落,从而让房地产投机炒作者挤出市场。因此,十八大后中国住房市场,要想真正成为消费为主导的市场,就得通过差异化的信贷政策及严格的住房税收政策来落实,而不是如当前这样政府用行政干预。对于住房市场投机投资事前限制与事中和事后限制政策,要从最为便利政策出台为起点。不要在房地产政策的推出上犹豫不决。还有保障性住房不是大造,而是根据政府财力限制在一定范围内,解决住房民生性主体是住房市场的消费性。

  最后,还得对当前国内住房统计指标体系进行重大调整,当前国内住房统计指标体系不科学、不规范、不公开透明等,已经成了误导政府对住房市场判断与决定重要原因。因此,十八大后,政府要对当前国内住房统计指标体系进行全面的重大改革。让这些信息真正成为政府、企业及民众判断与决策的重要工具。

  总之,十八大后,城市化是未来经济增长之动力,而住房市场发展又是城市化的主要内容。但是十八大后,中国住房应该是一个改善民生的市场,而不是宏观调控及赚钱的工具。要让中国住房市场成为一个民生市场,就得从根本上确定住房市场发展宗旨,即生产安全舒适绝大多数民众有支付能力的住房。而达到该目标就得对当前中国土地制度、住房税收制度及信贷制度及住房信息体系等进行重大改革,以保证住房市场消费性这个宗旨得以实现。这就是国人对十八大后住房政策的一些期许,也是十八大后中国经济能否持续稳定发展的关键。

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