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全解读 《包头市房屋专项维修资金管理办法》


 

  《包头市房屋专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》),已经包头市人民政府第八次常委会议审议通过并于2012年11月6日起施行。

  该《办法》主要对房屋专项维修资金的交存、使用、管理做出了具体规定。为使广大业主、物业服务企业、开发建设单位和相关管理部门进一步理解和掌握《办法》的主要内容,推动《办法》顺利地贯彻执行,有效保障房屋专项维修资金“房屋养老金”的作用,现将该《办法》主要内容解读如下:

  房屋专项

  维修资金的概念

  《办法》第三条明确房屋专项维修资金,指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,不得挪作他用。这里的房屋包含住宅与非住宅,而且强调了维修资金是用于保修期满后的维修和更新、改造。

 

  关于房屋专项

  维修资金的交存

  ———维修资金的交存主体。有两户以上业主的房屋具有共用部位、共用设施设备,需要建立维修资金;单一业主的房屋且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的,则无需交存维修资金。

  存在共用部位、共用设施设备的房屋,无论是商品房、售后公有住房还是其他类型房屋(保障性住房、拆迁安置房、集资合作建房)都涉及维修、更新、改造及费用分摊问题。为了使不同性质、不同用途的房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造均得到有效保障,《办法》将商品房、售后公有住房、保障性住房、拆迁安置房、集资合作建房均纳入了建立维修资金的范围。

  ——维修资金首期交存标准。我市现按购房款总额的2%或3%交存首期维修资金,而《住宅专项维修资金管理办法》规定按业主所拥有物业的建筑面积交存,实际工作中维修资金的使用也是按业主各自所拥有房屋建筑面积的比例进行分摊的,存在维修资金交存标准与使用分摊标准不一致,这样既不科学也不合理,因此,《办法》将首期交存标准调整为按建筑面积交存,即非电梯房屋50元/㎡、电梯房屋120元/㎡,实现了维修资金政策的衔接与维修资金交存、使用两标准的统一,而且按目前房价计算,新交存标准较原交存标准有所降低,减轻了业主的负担。

  ———交存方式和交存时间。现维修资金由开发建设单位代收代交,在实际工作中存在开发建设单位不能及时将维修资金交至专户现象,一定程度上侵占了业主的合法权益。《办法》第八条明确了首期维修资金交存方式,即业主可以在房屋交付使用前直接交存维修资金到维修资金专户,也可以委托开发建设单位代交,开发建设单位只有在接受业主委托后才能代收代交,而且开发建设单位应当自收到维修资金之日起30日内存入维修资金专户;对于尚未出售的房屋,要求开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前,交存首期维修资金。这样规定更好地保护了业主的权益。

  ———余额不足首期交存额30%的要续交。续交是指业主按《办法》交存了首期维修资金,经过多年房屋的维修和更新、改造使用分摊后,业主分户账面余额不足首期交存额30%时,业主需再次交存。具体续交工作由业主委员会或所在地社区居民委员会负责实施。

  ———未建立维修资金制度的项目要补建维修资金。我市从2001年开始建立维修资金制度,在此之前开发的房屋,均未交存维修资金,可在现实情况中,很多房子已经进入了维修期,面临“无钱可修”的境地。《办法》第十二条规定,本办法实施前,未建立维修资金的,应当按照本办法规定的交存标准进行补建,由业主委员会或所在地社区居民委员会组织物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主作出决定补建。据此规定,对已办理房屋权属证书的房屋而尚未建立维修资金的需


要补建。

  ———维修资金新旧交存标准的确认方式和时间。本着公平合理、方便业主、减轻业主负担的原则,对于办法实施前,已办理《商品房预售许可证》的项目,仍按照原标准交存首期维修资金。办法实施后,办理《商品房预售许可证》的项目,按照新标准交存首期维修资金。

  关于房屋专项

  维修资金的使用

  ———多种表决方式,破解“双2/3签字难”。《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》中规定“房屋专项维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。但在实际工作中采用召开业主大会和书面确认业主签字的表决方式,存在业主签字确认难、签字确认时间长的现实问题。为解决业主实际问题,《办法》新增了业主确认方式,即采用公告的形式征求业主意见,公告期满后使用范围内专有部分占建筑物总面积1/3以下的业主且占总人数1/3以下的业主反对的,即为2/3以上的业主同意,这样做既尊重了业主的表决权、监督权和知情权,又确保了可操作性,解决了实际工作中的问题。

  ———使用维修资金的前提条件。《房屋建筑工程质量保修办法》明确房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷,施工单位应当履行保修业务,因此《办法》第十八条明确,只有同时具备以下四个条件才能使用维修资金:①房屋共用部位、共用设施设备保修期届满;②符合维修资金使用范围;③未交存维修资金或维修资金余额不足的业主以现金形式补齐分摊额;④维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;或由物业所在地,区住房保障和房屋管理行政主管部门以公告的形式征求业主意见,公告期满后使用范围内专有部分占建筑物总面积1/3以下的业主且占总人数1/3以下的业主反对的,即为使用范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

  ———由谁申请使用维修资金。现使用环节中,由于申请主体的缺失,存在物业服务企业与业主委员会相互推诿不履行各自职责及申请主体缺失无人组织等问题,造成了维修资金使用无法正常进行情况。《办法》根据物业小区性质明确了不同的申请主体,解决了业主申请使用维修资金难的问题。即实施物业管理的由业主委员会或社区居民委员会委托物业服务企业作为申请主体;未实施物业管理成立业主委员会的由业主委员会作为申请主体,未成立业主委员会的由社区居民委员会作为申请主体。

  ———使用维修资金程序更加科学、规范、便捷。使用维修资金需按照申请、勘查公示、业主表决、审核备案、组织实施、分摊结算程序办理,最大限度地提高了维修资金的使用效率,实现了维修资金监督与服务并重。

  ———建立房屋应急解危专项资金制度。对于正常的维修项目,划拨维修资金需经过一定的程序和时间,这是确保维修资金合法、安全使用的前提,但遇到突发性且严重影响业主和使用人正常使用的维修项目,如屋面大面积严重渗漏、电梯故障危及人身安全等,如按正常程序申请使用可能时间过长,造成更大的损失。为解决以上问题,《办法》第二十四条将屋面大面积严重渗漏、电梯发生故障危及人身安全、楼体单侧外立面有脱落危险的七种紧急情况列入了应急维修范围。第二十五条规定了房屋应急维修使用程序,第二十六条明确了房屋应急解危专项资金的来源:从商品房屋和售后公有住房维修资金统一管理产生的增值资金中按一定比例提取。统筹用于市四区和稀土高新区房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的应急维修。

  ———建立了施工单位、工程监理机构和工


程造价咨询机构备选名录。由于房屋维修工程是一项专业性很强的工作,在房屋维修过程中,申请主体、相关业主往往无法界定工程造价是否合理,工程维修质量是否达到了规定的标准,《办法》第二十八条、二十九条明确了市住房保障和房屋管理行政主管部门应建立相关资质的施工单位、工程监理机构和工程造价咨询机构备选名录,供业主选择。为保证维修资金的合理使用,预算金额超过3万元的,要聘请专业工程造价咨询机构对工程预算进行审核。

  关于房屋专项

  维修资金管理

  ——维修资金管理职能下沉,服务更加通畅、工作更加细化。《办法》第五条明确了市住房保障和房屋管理行政主管部门对维修资金管理工作的指导和监督职能,并将市四区和稀土高新区住房保障和房屋管理行政主管部门及社区居民委员会工作职责具体化,充分发挥区住房保障和房屋管理行政主管部门、社区居民委员会的基层优势,缩短解决问题的时间,加大维修资金社会化监督管理的力度,切实地服务好人民群众。

  ———转让房屋所有权或房屋灭失情况下,维修资金的处置方式。本着维修资金随房不随人原则。当房屋所有权转让时,房屋分户账中结余的维修资金将随房屋所有权同时过户。对于灭失的房屋,可以按以下规定返还维修资金:①房屋分户账中结余的维修资金返还业主;②公有住房售房单位交存的维修资金账面余额纳入房屋应急解危专项资金统筹使用。

  ———业主交存的维修资金实行“按幢建账、核算到户、分户存储、按国家规定的银行存款利率计息”。即将每套房屋的维修资金一一对应到相应的业主身上,发生使用分摊时,遵循分摊原则,按照业主各自拥有房屋建筑面积比例分摊,这样将业主享有物业权利与承担义务相应地建立在自己拥有的房屋产权基础之上,实现权力与义务的对等。维修资金按户自交存到专户之日起,按照国家规定的银行存款利率计息,利息按年转入业主分户账中滚存使用和管理。

  ———维修资金定期公布制度。维修资金属于业主所有,每一笔维修资金的收支都应让业主清楚,以更有利地维护业主的合法权益。因此,《办法》第三十六条规定,市住房保障和房屋管理行政主管部门应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布:①维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;②发生列支的项目、费用和分摊;③其他有关维修资金使用和管理的情况。

  ———维修资金的保值与增值。维修资金涉及千家万户,事关广大业主的切身利益,因此不但要用好,更要安全地保值、增值。《办法》规定在保证维修资正常使用的前提下,可以依法对其进行增值运作,增值运作方式限于组合银行存款和购买一级市场国债,不得用于其他投资。

  法律责任

  更加明确

  为使各项规定落到实处,稳步推进维修资金工作。《办法》对业主、公有住房售房单位、开发建设单位、物业服务企业、房地产行政主管部门等主体规定了相应的法律责任,挪用维修资金、拒交维修资金、违规使用维修资金等行为都将受到处罚。

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