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土地住宅市场回暖 房价或将恐开始新一轮上涨


  28日,上海诞生新地王,外滩滨江黄浦地块以27.7亿元成交,楼面价高达36176元/平方米。而位于北京市朝阳区的一宗地块将在12月29日开拍,但已经提前预订今年北京地王的席位:折合楼面价3.38万元/平方米,创下了北京土地起拍价的历史新高。

  土地市场持续火热,而住宅市场在进入11月以后也出现回暖。记者从中原地产获得的数据显示,截至11月18日,11月全国54个主要城市新建住宅签约套数比10月同期上升45.5%,创下了近两年来的月度同期成交纪录。

  为什么会有这么多人在11月买房?房价真的要上涨了?如果房产税全面推广,房价会不会降下来?

  本期财富观,经济学家马光远、西南财经大学经济学院副教授刘璐、中原地产研究中心总监刘渊、《央视财经评论》评论员张鸿共同讨论。

  Q1: 房价再现上涨拐点?

  记者:截至目前,11月全国54个主要城市的成交数据环比10月大幅上涨,部分楼盘售楼部在周末也出现了人山人海的看房队伍。为什么会有这么多人在11月买房?房价是不是要上涨了?

  马光远:暴涨的几率非常低。实际上,从8月份开始,月成交量都是下降的。而且现在“房价要出现暴涨”的传闻,已经不像以前那样能立即对市场产生影响,所以目前整个房地产总体的态势是平稳的。

  刘璐:我们的调控政策,主要限制的是投资性需求或者投机性需求,所以现在的市场购买主体是以刚需为主。但仅靠刚需,很难支撑起整个市场。只要政策不放开,投资性或投机性需求无法入市,整个房价是不会大涨的,最多是温和的微涨。

  刘渊:11月成交量高,是前两个月需求被抑制后的集中释放。另一方面,9月供应量大幅增加,也为11月成交量上升提供了基础。短期内房价不会出现大幅增长,未来长时间来看,房价走势应该是稳定的小幅增长。

  张鸿:近期房价回升是因为土地市场上开始热起来了,一拿完地以后,立马就能算出楼面价,然后马上对周边的市场就有影响。虽然房价看起来好像又上来了,但其实从同比来看,还是在下降的,它现在处在下跌之后回升的阶段。只要年底不出现大的政策调整,房价只能是平稳发展。

  Q2:房产税怎样影响房价?

  记者:最近有关房产税在全国推广的消息比较密集。如果房产税全面推广,房价会不会降下来?

  刘渊:我个人觉得不会。在商品化的房地产市场中,价格上涨还是下降,总体上是供求关系决定的。房产税的作用,只是增加持有成本。当然,房产税可能会影响到一些有改善型置业需求的人,他们不是要炒房,但的确是因为持有多套房而被征税。如果房产税全面推广,的确会起到抑制市场需求的作用,但价格下降,并不等于大家的需求都得到了满足,在通胀的大环境下,房产仍然是保值增值的最佳手段。

  刘璐:房产税会显著增加持有成本。如果按1%的标准征税的话,房屋价值100万元,每年可能要交1万元的税,从长期来看,这个成本不低。但这要从两个方面来看,如果是一种成熟地段、很容易租出去的物业,房产税会转嫁到最终使用人的头上;另一种情况是,郊区很多房子是空置的,如果在郊区持有很多套物业,想用来升值的话会导致很大的风险。因此,房产税的效应会有个叠加的作用。如果房产税推广,而限购不取消,两个政策的效应会叠加,从而加剧投资需求的萎缩;但对于刚需来讲,这个政策反而会导致刚需楼盘一定程度的价格上升。

  马光远:房价会不会下跌,要看具体城市。比如二三线城市,特别像鄂尔多斯出现下跌,是因为没有人。一个城市只要有人,只要有流动人口,房价的抗跌性就很强。

  Q3:现在能不能出手买房?

  记者:那现在是出手买房好呢,还是再等等看比较好?

  刘璐:如果是自住需求,可以放心入市,该买就买。现在跟年初相比,价格上涨不大,只有微弱的上涨。

  刘


渊:有人说,现在是入楼市的一个好时机,所以不少老百姓都急着现在买房,这也是11月全国楼市成交大幅上升的原因之一。但是,买房应该结合自身的需求来决定,不能因为别人都买就跟风。如果是自住的,房价也在自己可以负担的范围之内,那可以买;如果带有投资目的,因为短期内房价不会大幅上涨,所以短期投资回报也不会高;如果是为了资产长期保值,房地产仍然是可以选择的。

  Q4:楼市和股市哪个更具投资价值?

  记者:买房还是好的投资手段吗?股市目前处于历史低位,楼市和股市,哪个更具有投资价值呢?

  刘璐:我们不能仅看短期内的投资收益,一个投资品种收益很高,但波动很剧烈,也不是一个好的投资品种。当前中国金融市场的波动程度远远大于房地产市场,所以大多数居民仍然更倾向于把财富配置在房产上面。

  张鸿:不好预测。股市的问题在股价之外,楼市的问题也在房价之外,它们都需要系统性的变化。只有我们做了系统性、制度性的安排,才能保证两个市场都是健康的。

  刘渊:目前股市的确处于历史低位,房价也处于一个历史高位。不过我问你一个问题,假如你中了500万,又没什么特别的需求,你买房还是买股票呢?

  {精彩观点}

  现在“房价要出现暴涨”的传闻,已经不像以前那样能立即对市场产生影响,所以目前整个房地产总体的态势是平稳的。 ——马光远

  如果房产税推广,而限购不取消,两个政策的效应会叠加,从而加剧投资需求的萎缩。 ——刘璐

  楼市和股市谁更具有投资价值?我只问你一个问题。假如你中了500万,又没什么特别的需求,你买房还是买股票呢? ——刘渊

  虽然房价看起来好像又上来了,但其实同比来看,还是在下降的,它现在处在一个下跌之后回升的阶段。 ——张鸿

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