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房地产业内人士称房产税未来将涉及多套存量房


  财政部部长谢旭人日前撰文表示研究逐步在全国推开房产税业内人士预测———

  财政部部长谢旭人日前撰文表示研究逐步在全国推开房产税。这成为官方最近对房产税最直接的态度。从上海和重庆试点来看,房产税开征对房价影响有限,只是给政府增收了几十亿。

  ■财政部部长发文推房产税

  财政部部长谢旭人撰文指出,将统筹推进房地产税费改革,逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。谢旭人指出要认真总结个人住房房产税改革试点经验,研究逐步在全国推开,同时积极推进单位房产的房产税改革。

  目前,房产税已经在上海和重庆进行了试点。业内人士表示,无论是谢旭人的表态,还是经济学家贾康的吹风,都在表明房产税扩大试点范围已经是箭在弦上。从现有各地准备情况来看,湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。

  中原地产市场研究部总监张大伟认为,房产税可能是后期全国楼市调控的新方向。“限购政策虽然目前来看短期内取消的可能性不大,但是限购政策毕竟是完全的行政手段,强制地抑制了需求。但是从长远来看,房产税征收范围将逐渐扩大。”

  ■心理冲击大于显示效果

  从重庆与上海房产税的试点来看,试点的房产税力度并没有起到影响房地产市场的预期目的,征税额及范围并没有大到调节刚需的目的。

  上海市税务局日前公布了全市应缴纳房产税的住房最新统计数据。截至目前,上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税,其中去年认定2万余套,今年约3万套,其中90%适用0.4%的税率。假若按2011年房产税征收金额计算,今年的房产税收入大约在60亿元以内。

  一旦房产税试点增加,对多套房拥有者的心理影响将非常大,也有可能给部分市场带来一定的存量供给。张大伟预期后市特别是非普通住宅市场将可能继续有税费等调控政策出台。

  国务院发展研究中心研究员倪红日前透露了另一个试点思路。如果房产税向全国扩围,最可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的房产税改革方式,先从经营性物业改革。湖北鄂州试行的方案是整合房产税和城镇土地税,同时改革房产税,将按照房产原值征税的标准,改为按照市场评估值征收。

  ■持有环节税费可能增加

  根据上海和重庆的房产税试点细则,目前都只涉及对新购商品房征收房产税。不过,从政策导向来看,未来房地产税费将会逐渐转移到持有环节:在存量住宅市场,目前持有环节基本是零税费,这就使得住宅持有成本不高,而空置率不低,很多炒房客持有房产等待价格上涨。

  而在交易环节税费部分存量房交易成本高达10%以上。这部分税费大部分都由购房人承担,这也增加了购房者的负担。增加持有环节税费,将逐渐有利于挤压出目前市场的存量闲置房源,有利于市场的流通。

  当然,征收房产税也并非毫无非议。“我国实行的土地权利是有限年限,对于已经支付土地款的业主来说,额外收取房产税并不合理。”一位长期研究土地市场的房地产专家表示。

  楼市调控很难依赖房产税,在我国目前现状,大城市实际空置的房产比例并不高,大城市的产权属性复杂,在不解决供给的情况下,盲目扩大房产税的范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。因为供小于求,购房者很可能负担更多。

  中原地产市场研究部总监张大伟预测:“房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起,但是长远来看,肯定会涉及存量多套房。”

  目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常少。所以后期房产税扩大化甚至有可能对二套以上全面收取的可能性非常大。由于目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在,可能会有比较大的影响。

 


 记者追访

  中央财经大学税务学院副院长刘桓教授:

  限购政策退出后房产税作用才会凸显

  中央财经大学税务学院副院长刘桓教授昨天接受记者采访时表示,虽然房产税在调节财富分配、实现社会公平方面的意义不容置疑,也确实应该继续扩围,但房产税征收、计税等方面的改进办法也应该好好研究。国家有关部门在研究房产税如何进一步改进时,要不仅关注其带来的经济效益,更应该着眼国情、民俗和百姓关注度等方面。

  ■个人是否该承担房地产升值压力?

  刘桓举例说,近年来房地产升值飞快,其主要原因是土地升值引起的。在我国,房产所占用的土地属于国家,个人只有土地的使用权。也就是说,国家是土地房产增值的受益者之一,拥有房屋产权和土地使用权的个人是另一受益者。但在征收房产税时,如果把土地房产增值所带来的税基增加压力全部让个人承担,而国家既是土地增值的受益者,又要因此而向个人多收税,显然是不合理的。

  他建议,下一步在改进房产税征收计税方法时,应该适当从税基中减掉土地增值的部分,或者至少扣除一部分数额,以减小个人在房产税中的税负压力。

  ■房产税试点效果如何?

  对于目前在重庆和上海进行房产税试点,刘桓表示试点效果并不理想。他的判断依据是当地的房价没受到影响,还在继续涨。刘桓认为,今后的房产税还必须进一步进行细化和改进,而未来如果各地限购等行政手段渐渐退出后,房产税调节市场的作用才会凸显。

  ■单位房产的房产税改革如何推进?

  此外,针对财政部部长谢旭人撰文所指的将积极推进单位房产的房产税改革。刘桓判断,这里所指的单位房产,应该指那种以单位名义团购房产,再以单位福利分配给员工居住的单位房产。这类单位房产,基本上迟早会通过各种条件和方式变成个人所有的房产。推进单位房产的房产税改革,也是为了调节在单位房产方面的分配不公。不过,刘桓认为,比起个人房产税的征收,单位房产的房产税征收更为复杂,其征收办法将需要更长期的研究论证。

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