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楼市年底让人头晕 一线城市回升二线城市打折


  有些中小城市的地方政府大部分财政收入来源于房地产,他们需要资金;而中小城市的开发商规模较小,资金周转不过来,如果再不卖掉手头的房子,资金链条就要断裂了。海南那些七折甩卖的楼市就是这一现状的鲜明写照

  一方面不断传出楼价下降的消息,而数据统计却显示,目前楼市又有反弹迹象。在下跌与回暖之间,楼市很纠结。

  顶不住迹象显露

  日前,有消息称,海南楼市卖不动了,最低七折甩卖。三亚楼市库存量已达百万平方米,需要20个月才能消化完。开发商在残酷的市场形势面前,“为了快速消化库存,加大折扣力度成了统一的促销手段”。

  除了海南,其他许多二三线城市如保定、中山、济南、成都等都传出了房价打折的消息。甚至有业内人士指出,年底将至,楼市开始备战“收官”,各大开发商们不约而同地磨拳擦掌准备使出各种促销手段,力求以价换量使资金回笼来应付各种年底的结算。

  “中小城市楼市打折甩卖的原因不外乎以下两个,一是政府顶不住了,二是开发商顶不住了。”国家发改委宏观经济所研究院、博士,清华大学客座教授左传长对《国际金融报》记者分析,“有些中小城市的地方政府大部分财政收入来源于房地产,他们需要资金;而中小城市的开发商规模较小,资金周转不过来,如果再不卖掉手头的房子,资金链条就要断裂了。海南那些七折甩卖的楼市就是这一现状的鲜明写照。”

  虽说“当局者迷”,但一些房地产从业人员也看到了中小房地产商面临的危机。“这个行业和产业的集中度在提高。我们大规模的品牌跟不上,市场份额越来越大,一些中小型开发商如果没有明显的核心竞争能力。两条路:第一,转型;第二,被淘汰。”近日,正略钧策房地产咨询中心的合伙人陈晋在其名为“正略钧策管理沙龙”的演讲中严肃地指出。

  与陈晋的担忧相反,北京市社科院副院长赵弘显得非常高兴:“泡沫总有消失的一天。中小城市房价走低是楼市回归理性的表现。我们早就应该要理清楚,中国不应该让房地产发挥出保值增值和投资投机功能,而应该通过一定的经济手段或行政手段,来保证它居住功能的回归。希望海南楼市能回归到它原本的居住功能,造福百姓。”

  一线楼市尚“坚挺”

  与二三线城市相比,一线城市的楼市似乎依然坚挺。

  “北京楼市进入暖冬”,上海房价回暖,成了目前一线城市的代表性特征。数据显示了这种特征:11月上旬北京市新建商品住宅网签量为3911套,日均签约量为391套,与10月全月的新房日均签约相比上涨23.6%。有专家分析指出,经过短暂观望之后释放的购房需求成为本月销量上涨的主要动力。

  “大城市的楼市为什么比中小城市好呢?因为两个压力没有了。”左传长说,“像北京、上海这样的大都市,楼市收入已经不构成政府财政收入的主要成分,政府的状态相对轻松得多;加上大规模的房地产商拥有雄厚实力,能咬牙支撑得住,不会轻易降价。”

  赵宏指出,除了卖方压力较小因素之外,买方钻政策的空子也是楼市回暖的一部分原因。“这种回暖在于我们的房地产调控政策还有不完善的地方,换句话说,‘上有政策,下有对策’。”赵弘忧虑地说,“在实践中,有些能够满足购房需求的要求条件通过我们目前的体制难以筛选掉,比如说要求几年税收,有人老老实实缴了几年税达到了要求,但有人就会钻空子。”

  左传长已在北京生活、工作多年,对于北京买房的压力,他十分了解:“现在太多人想在北京工作、生活,对商品房的需求是很大的,从这一层面上来说,北京的楼市降价不太可能,只能抑制它,让它缓慢上涨。”

  


未来房价在哪

  在此次降价潮中,实施了楼市限购政策的海口成交情况反倒良好。鉴于这一现象,有网友评论,说楼市限购政策不仅没有减缓楼市上涨,反而抑制了楼市的下跌。

  对这一观点,房地产咨询公司的陈晋深表赞同:“限购令它的短期效果很显著,但是长期来看它压抑了刚需,未来对整个市场的冲击可能会更大。”而地产巨头任志强最近也说:“楼市调控并不令人感到幸福”,并再次强调房价将涨。

  “楼市限购政策在短期内肯定是有效果的。”左传长说,“长期来看,限购政策因为抑制土地交易、房屋交易,减少了供给,反而使得需求相比于供给来说显得尤为明显,可能引发价格反弹也说不定。”

  赵弘表示,楼市上涨的主要原因在于中国资本过剩、财富过剩。经过改革开放三十年,中国民众积累了一定财富,但都是以货币形式存在。这些财富需要寻求保值增值的渠道,但现在渠道有限,特别是我们的金融体系创新不足,货币资本、虚拟资本的循环脱离了实体经济的财富创造,导致实体经济资本短缺和虚拟经济资本过剩。虚拟经济进入实体经济的通道没有完全打通,目前的限购只是暂时延缓了房地产的快速泡沫化,但是没有给这些流动资本找到出路。

  不过,虽然目前上海等地房价有回升的迹象,但保障房的大量入市,无疑将平抑作用。11月21日,上海市最大的保障房基地宣布入市,而这仅是大量保障房源入市的开始。

  对于我国房地产政策的未来走向,赵弘认为,“我国未来应该密切关注并且及时采取措施来遏制住产业地产、商业地产的泡沫化。”

  一边是打折甩卖的新闻,另一边又是涨价回暖的讯息,消费者究竟该相信谁?楼市究竟是在崩盘还是在回暖?也许在明年3月的全国两会之后,会有一个比较明确的信号。

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