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专家谈去库存:低价出售或无偿出租给农民工

  内蒙古房产网讯:楼市去库存的PPP之路

  【环宇杂谈】

  建议由中央转移支付激励,借助地方政府债务发行和置换,低价收购楼市库存,超低价出售或无偿出租给农民工。

  李宇嘉

  2016年是楼市“去库存”攻坚战的元年,想必国家对于住建部下了“军令状”,今年要在“去库存”上给出亮丽政绩。于是,新年伊始,据说住建部就马不停蹄召集各省开会,要各地亮出“去库存”利器。笔者猜想,“去库存”会像过去保障房建设、房价控制一样,列入对各级政府的问责。

  问题是,自从2014年7月份,住建部召开年中全国建设工作会议,将“去库存”作为楼市主题以来,“去库存”战役已经打了一年半。目前来看,能用到的办法基本上都已用到了,也用尽了,比如公积金政策已穷尽、房贷利率降至历史最低。能想到但暂时还用不到的办法,比如机构规模化收购新房来租赁、项目发行信托投资基金消化等,也想到了,并制定了方案。

  2015年,楼市销售面积累计增幅能够从年初的-16.2%,逆转至年末的7.4%,绝对拜密集打响的“去库存”持久战所赐。但是,库存高压却不见缓解,年末甚至连续出现千万平方米的库存攀升。据笔者调查,目前少数二线城市和600多个三四线城市的库存,集中了全国近70%的比重,或许是一个“无底洞”。媒体统计的在售库存(消化周期大概在2-3年)仅仅是冰山一角,若将在建未售、已批未建两块更大的库存算在内,整体库存消化或许需要5-7年,甚至更长时间。

  目前,可行的政策还有最后一项,就是棚户区改造“货币化安置”。但是,根据笔者的调研,很多开发商将棚改“货币化安置”作为成功逃离三四线城市最后的“救命稻草”,开发商申请的队伍都排到了政府的大门外。因此,棚改仅仅能消化一少部分,再说棚改又会诞生新的库存。

  对于“去库存”,顶层设计上可谓非常精致,即将其与户籍制度改革、新型城镇化结合起来,既实现了楼市“去库存”,也降低了城镇化成本,还促进了内需社会构建。但是,行内人都懂得,这是个中长期见效的改革措施,且对于配套改革的到位程度要求很高,比如厘清中央地方公共服务职能、地方新财源等等。另外,由于产业空心化、优质服务不足,三四线城市户口含金量有多高呢?

  因此,短期内“去库存”,必须另想他法。笔者认为,楼市库存压顶,不啻为房地产领域的产能严重过剩。试想,如果楼市库存不严重,上游能源、建材、重化工业产能也不会过剩到“攻坚战”的地步。而且,由于楼市库存成本低、显现的滞后性,加上政府大力扶持,其过剩程度甚至超过了上游产能。

  笔者认为,将农民工市民化与“去库存”对接起来,大思路是正确的。但是,寄望于户籍制度改革,真的是“一万年太久”,再说地方政府目前无财力、无积极性。若祭出常规财政补贴,则显得“小打小闹”。西南财经大学《2013年中国家庭金融调查报告》显示,我国农民工家庭平均净资产28万元,除去17.6万房地产资产后,剩余资产12.8万,最具流动性的金融资产仅2.4万元。因此,即便给予补贴,我国大部分农民工家庭也不具备城镇购房支付能力。

  目前,“去库存”已经陷入囚徒困境和道德困境。国家怕楼市库存冲击经济,一味地去救,这反而给开发商带来幻想;库存消化的同时,房价地价在上涨,地方政府和开发商都试图寻租上级政府,延续土地财政和楼市黄金期;城镇化、改善型需求还在创造楼市新需求,每个开发商都希望别人退出。

  由此,楼市最后的结局或许是大家都死掉了,包括地方财政风险和金融风险。因此,站在楼市去产能具有全局上和战略上的高度,建议由中央转移支付激励,借助地方政府债务发行和置换,低价收购楼市库存,超低价出售或无偿出租给农民工,这是一条可选、可行和有诚意的办法。

  事实上,这一做法是政府偿还为农民工提供住房保障的历史欠账,过去的福利房都是无偿或超低价提供的,也是农民工共享工业化、城市化红利的必然选择,更是将城市化从“土地城市化”纠偏到“以人为本”城市化的唯一路径。而且,开发商建设、政府收购和运营(即BOT、BOR)也是住房保障效率较高的PPP选择。(作者系深圳房地产研究中心高级研究员)

 (内蒙古房产网综合整理)

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关键词: 农民工 库存 低价 专家

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