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呼包鄂的楼市将走向何方? 何时买房最佳?


  与炎炎夏日相比,呼包鄂的房地产市场略显清凉。
  6月1日,中国房地产指数系统公布5月全样本调查数据,100个城市住宅平均价格为8684元/平方米,环比4月下跌0.31%,其中26个城市环比上涨,73个城市环比下跌,1个城市持平。其中,呼和浩特、包头分别上涨0.16%、0.07%,鄂尔多斯下跌0.17%。
  关于房价 机构数据:降了
  地产中介:没降
   数据显示,呼包鄂的样本平均价格分别为7308元/平方米、5595元/平方米、6072元/平方米。那么调控实施一年多以来,呼包鄂的房价到底降没降?降了多少?
   以中国房地产指数系统公布的三城住宅样本价格中位数为例。记者查阅房地产市场实行调控政策之初的2011年3月数据发现,2011年,呼和浩特的平均价格6781元/平方米,包头平均价格5412元/平方米,鄂尔多斯平均价格5885元/平方米。呼包鄂住宅平均价格每平米分别下降858元、845元和1372元,降幅分别达到11.74%、11.29%和22.6%。
  看数据房价是降了。
     那么,数据之外呢?
  呼和浩特市市民张建(化名)2006年在赛罕区金宇文苑购买一套195平米的房子做投资。5年多来,房子不装修不出租,因为张建在等待一个最佳的出手时机。
  2011年2月份,“房地产调控”的呼声不绝。张建不以为然。
  没几天,国家相关部门要求地方“调控”。
  张建着急了。开始四处联系中介卖房。
  起初,售价135万,不包过户费。
  之后,偶尔有中介给张建打电话看房,但至今房子还在手里。
  价格也从135万降到120万,再到如今的108万。
  “如今,大平米的房子鲜有人问津,总价超过100万的房,我们中介的置业顾问都不愿意去看。看也是白看。”正邦地产置业顾问吴静如是说。

  吴静认为“大平米的房子拉低了均价,90平米以下,总价50万的房子太少了。但实际上,可供普通市民购买的房屋,价格并没有降下来,只是偶有楼盘搞个活动。”

  包头的状况与呼和浩特基本相同。一些包头市民认为,下降的只是个别楼盘,大部分还是在5000元/平方米上下。
  与呼和浩特和包头相比,鄂尔多斯就“大方”很多。“对外报价6000多元/平方米的房,你只要是一次性付款,3000多元/平方米就能拿下来。”东胜区的白杰就是一次性付款的受益者。
  关于成交量 东胜:寒风刺骨

                    呼市:寒气逼人

                    包头:春风送暖
  白杰出手买房“实属无奈”。“之前住的是50多平米的小户型,再有几个月孩子就出生了,到时候岳母来了,连个住的地方都没有,只能换个大一点儿的。”

  据了解,鄂尔多斯经济持续低迷,房地产市场也处于“有价无市”的状态。有媒体调查称,截至5月底,东胜区动工的楼盘并不多。据东胜区一开发商估计,鄂尔多斯400个项目,目前动工的也只有十几个。

  也有开发商表示,从去年调控开始至今,他们所在的楼盘就一直零成交。

  鄂尔多斯楼市“寒风刺骨”。

  与鄂相比,包头显然“暖和”的多。据包头房地产信息网统


计,2012年第一季度共成交6239套,成交均价为4950元/平方米。仅比2011年第一季度的6749套少510套。

  同样是一季度,呼和浩特市商品房施工面积为2342.2万平方米(全部为续建项目),同比增长93.82%。商品房成交面积为32.69万平方米,比去年同期下降60.84%,成交套数为2999套,同比下降62.07%。这些数据“寒气逼人”。

  坊间传言“调控楼市,拖垮经济。政府要救市了。”

  政府要救市?

  4月中下旬,呼和浩特传出要提高公积金贷款,具体为“单身职工贷款额度由30万元提高到40万元,双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元”,以此来提高市民的购房能力。国内媒体也将其列入了“全国多个二三线城市开始放松住房公积金”之内,被疑“曲线救市”。

  6月1日,记者以购房者的身份拨通了呼和浩特市住房资金管理中心的咨询电话获悉,呼和浩特目前仍然维持单身职工贷款额度为30万元,双职工家庭贷款额度为40万元的标准。

  对此,业内人士称“经过开会研究,决定要调整,但具体的实施日期还没有定下来。”

  相对于呼和浩特市的“犹抱琵琶半遮面”,鄂尔多斯启动“救市计划”早已经是“公开的秘密”。如对久拖不开且开工无望的项目要通过转让、合作、并购等手段进行整合,同时鼓励市内大企业组织员工团购市场存量房。

  2012年初,国家多次强调要保证首套房贷款供应、鼓励下调利率、实行差别化住房信贷政策。各大银行也在“首套房利率在基准利率内根据风险原则合理定价”的框架下,将首套房贷利率回归基准。业内人士称“首套房贷利率的回归正在潜移默化地影响刚需族购房意向。”随着首套房贷利率回归基准,包头的房价又开始出现上涨的趋势。

  何时买房最佳?

  调控一年多,数据上的平均降价为何老百姓感受不到?随着或明或暗的“救市政策”的出台,未来呼包鄂的楼市将走向何方?钱不多又有购房需求的这些老百姓,何时才是最佳的出手时机?

  昨日下午,记者采访了内蒙古自治区社会科学院经济研究所研究员、所长于光军。

  于光军认为,鄂尔多斯的情况较为特殊,呼和浩特和包头的情况大致相同。

  以呼和浩特为例。
  “新开发的商品房高层居多,面积偏大,位置又远离中心城区,价格也在6300元/平方米以上;二环以内的新开发的回迁房量很少,价格也在5500元/平方米以上;金川、金山开发区的房子相对便宜,最低的大约在2600元/平方米左右;城市东南以高档房居多,精装修的房子均价在7000元/平方米左右或者更高;高档别墅基本是万元以上;在商品房之中还有部分单位团购房,从某种程度上讲,没有福利色彩,但因为量大的缘故,均价在3500元/平方米到4000元/平方米左右。”在于光军眼中,目前呼和浩特市的住宅市场情况比较“复杂”,“所以,让一些解决性住房者和改善性住房者很纠结。”

  于光军认为,房价有没有降和有没有房源是两个概念。之所以有所谓的刚需买不到房,是可供他们选择的房源少,70平米以下的小户型供给量不足。“这就好比是卖男士西装一样,每次上市的都是一些大众化的式样,多样化、个性化不足。因为开发商对70平米以下房屋的销售期待不大,主推户型一般都是90——120平米之间。”
  何时买房最佳?于


光军说,“至少现在不是,除非不买房就结不了婚。再等等,至少要等到所有稳定经济的政策出台之后。”

  在于光军看来,党的十八大之后,政策稳定,房价的下降就会比较明显。“房产税是要推出的”,届时,二手房会逐渐进入市场,二手房的交易也会比较活跃,由此也会带动新开发的商品房回归到理性状态。“预计黄金地段的二手房均价能到5000元/平方米左右,新建城区的新房4500元/平方米左右。”
 

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